domingo, 12 de septiembre de 2010

La mala fe de los bancos en las tasaciones

hipotecarse de por vida por un piso
¿Qué documentación debo presentar para conseguir la dación en pago? Si el banco nos ha concedido la dación en pago, tendremos que entregar una documentación precisa que acredite nuestra situación tanto personal como laboral: Certificados expedidos por el Servicio Público de Empleo competente acreditativos de la situación de desempleo de los miembros de la unidad familiar residentes en la vivienda. El 10% restante se divide entre CECA y IRPH (Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios). En este ejemplo se supera con creces. Además, el libre mercado garantiza que alquilemos o vendamos a quien queramos, sea español o de Madagascar” La última ola de desahucios en Nou Barris constata que el problema de los desalojos por impago de alquiler o de hipoteca, lejos de desaparecer, se acentúan, pese a los primeros síntomas de mejora de la economía. Según la EPA de 2009Q1 y de 2012Q1 este incremento es del 61.8%. Pero si solo damos esta información nos quedamos cortos y no mostramos el problema completo.

La dación en pago ya existe Primero, hay que explicar que es perfectamente posible en España firmar un contrato hipotecario con una cláusula de dación en pago. Hay varios gráficos que mejoran la compresión de los conceptos. Tampoco hay que olvidar que la deducción por planes de pensiones y otros productos análogos se reduce a 8.000 euros al año y que todos los rendimientos en especie ya tributan dejando sólo dos excepciones: las cantidades destinadas a formación o reciclaje del personal y seguros de responsabilidad civil por la labor profesional que realice el trabajador. Solicita un préstamo hipotecario, que no desgrava Lamentablemente para el que compre una vivienda con financiación hipotecaria en estos momentos, las hipotecas ya no desgravan en el IRPF y no parece que vayan a hacerlo en un futuro. Pero los usuarios solo aceptan la dación en pago y, por lo tanto, no hay negociación posible”. Mireia está convencida de que conseguir que la entidad bancaria le retire la deuda y no afecte a los ingresos de sus padres y suegros es un pulso, para el cual se siente con mucha fuerza a pesar de encontrarse en una posición similar a la de David contra Goliat. La guía hipotecaria editada es una fuente práctica y sencilla para empezar esta formación inicial.

Es el caso de los 575 préstamos al consumo que Bankia (Caja Madrid hasta hace cuatro días) ha vendido por 5,5 millones € al Banco Pichincha, el más importante en Ecuador, que solo opera en España desde marzo. Los ecuatorianos son una de las comunidades más numerosas en España. Y su gestión se ha convertido en un quebradero de cabeza para los bancos, principalmente los que han tenido que recibir ayudas públicas, y también para la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Banca (Sareb). Vea todas las imágenes del reportaje 'Infravivienda y ocupación' Es difícil cuantificar cuántos inmuebles tienen en su poder los bancos con esta singularidad. Está recogida en el artículo 140 de la Ley Hipotecaria. Los precios de los alquileres lo hacen ya desde principios de 2007. Segundo, la presunción de veracidad no alcanza a la Administración cuando “valora” .

En opinión del analista de XTB, Joaquín Robles, el dato de cierre de 2015 está "en línea con el saneamiento del sector bancario", aunque sigue siendo muy elevado y refleja "lo lejos que está el propio sector de mantener unos márgenes suficientes para hacer frente a unos tipos de interés tan bajos y una morosidad tan elevada". ha asegurado que la reforma financiera que prevé aprobar este viernes el Ejecutivo beneficiará a los ciudadanos porque el saneamiento de las entidades rebajará el precio de la vivienda una vez que se haya materializado el ajuste de precios de los activos inmobiliarios en sus balances. Traerá pisos a precios reducidos, valoró. De Guindos explicó que el saneamiento de los activos inmobiliarios en manos de las entidades facilitará la salida al mercado de éstos, una vez que éstas asuman una pérdida de valor y ajusten los precios, al tiempo que mejorará la solvencia del sistema bancario español en su conjunto. El ministro puso el énfasis en la transparencia y la confianza que se proyectará sobre el sector financiero una vez se realicen las provisiones de 50.000 millones de euros de los activos vinculados al ladrillo, y confió en que también suponga una mejora en la canalización del crédito hacia familias y empresas.

Esta descarga de activos inmobiliarios mejorará el acceso de las entidades de crédito a los mercados de capitales, con un impacto positivo sobre la producción y el empleo, valoró el titular de Economía, al tiempo que aseguró que se despejarán las dudas que se ciernen sobre el sector. Preguntado sobre la posibilidad de que la reforma financiera tenga un efecto negativo sobre las inmobiliarias a la luz del descenso del precio de estos activos que se registrará, De Guindos descartó de plano que impacte en su solvencia tras realizarse el ajuste de valor de activos del sector inmobiliario. De Guindos insistió en que el sector financiero saldrá más fortalecido, con valoraciones de sus activos más creíbles, lo que mejorará la visión de los inversores internacionales, dado que se situará entre los más saneados de la UE. Puedes ahorrarte los costes si el banco acepta firmar un contrato privado entre ambas partes. Si prefieres cambiar de banco (subrogar la hipoteca) quizá pagues también la comisión por subrogación, del mismo porcentaje que la de novación, en caso de que tu banco la aplique.

Por lo que esta circunstancia también representa un claro freno a la utilización de la dación en pago de deudas. Fiscalidad dación en pago. De hecho, Aktúa acaba de absorber el «servicer» de Ibercaja. Otra parte del sector defiende que una fusión no es más que pan para hoy y hambre para mañana y que una compañía con fecha de liquidación no puede debutar en Bolsa, y aboga por buscar fuentes de ingresos alternativas entrando en negocios como la administración de fincas, la prestación de suministros como luz y agua, aprovechando su experiencia y sobre todo su cuota en el mercado inmobiliario. Los «servicers» están entrando también en la promoción inmobiliaria.

Este tamaño de la Sareb se elevaría en una segunda ronda de traspasos en 2013. Otras filiales: Gescat Habitatges, especialziada en la gestión de activos inmobiliarios acabados; Gescat Solars, gestión de suelo; Activo Macorp, gestión de promociones en fase de construcción, – Caixa Terrassa: Catalonia Promodis 3 y con un portal inmobiliario que muestra viviendas procedentes de adquisiciones de inmuebles de promotores que no podían pagar los créditos concedidos, – Caixa Sabadell: Provasa, holding de inversiones financieras en diversas empresas inmobiliarias, y Arrahona Nexus, que gestiona las promociones de clientes de Caixa Sabadell para facilitar la finalización de las obras y su posterior comercialización – La Caixa: Servihabitat, la compañía de servicios inmobiliarios, – CajaMadrid: Reser, que opera como filial para las subastas inmobiliarias y Cismisa, como entidad comercializadora, – Banco Popular: Aliseda Gestión Inmobiliaria, que en su bolsa inmobiliaria ofrece viviendas, locales, terrenos, naves, con procedencias tales como la venta particular, adjudicaciones y/o daciones en pago de deudas. – BBVA: Anida Inmobiliaria, – Banesto, con un51% de Promodomus, joint venture inmobiliaria creada con Reyal Urbis – Santander: Altamira Santander Real Estate ¿Qué supone este paso adelante de las entidades financieras en el sector inmobiliario?

¿Pueden convertirse en empresas inmobiliarias? Aun creando filiales dedicadas exclusivamente al negocio inmobiliario, ¿son capaces de gestionar todo el proceso, en especial el de la comercialización? En mi opinión tanto las consultoras inmobiliarias como las empresas de la intermediación inmobiliaria, agentes inmobiliarios y APIs tienen una buena oportunidad de negocio con la salida al mercado de todos estos activos inmobiliarios de bancos y cajas. Es el momento de demostrar la experiencia en gestión de transacciones inmobiliarias, captando viviendas para su venta o alquiler. Por otro, estas mismas entidades que desembarcan en la venta inmobiliaria, tienen en sus manos la financiación de la compra de vivienda de miles de ciudadanos.

¿Reservarán esa financiación para la compra de sus propios activos? ¿Financiarán operaciones como así se lo ha pedido el presidente del Gobierno? José Manuel Galindo, presidente de la Asociación de Promotores y Constructores, recordó al Gobierno y a Zapatero en especial, que "todo ciudadano tiene derecho a una vivienda digna y que negar el crédito a demandantes de hipotecas que cumplen con los requisitos objetivos de solvencia es algo que va en contra de la Constitución". Aurelio Martínez, Presidente del ICO, apoya la idea de que existe "competencia desleal cuando las sociedades inmobiliarias de entidades financieras ofertan viviendas a condiciones mucho más ventajosas de las que priman en el mercado". * Dación de pago supone la entrega de la vivienda a cambio de que la entidad financiera con la que tiene contratado el préstamo hipotecario, le libere de la deuda; es decir, es la devolución de las cantidades prestadas mediante un método distinto al inicialmente pactado. Los principales promotores a día de hoy en España, bancos, cajas de ahorros y promotores “supervivientes”, afrontan un mercado de compraventa de inmuebles, en particular pisos, marcado por la sobreoferta y con una demanda altamente sensible al precio.

Sencillamente extienden un cheque, que quien lo recibe, para poderlo cobrar, lo tiene que ingresar en la cuenta que dispone en otro banco. Alguien tiene que poner el cascabel al gato: la impunidad en los desahucios tiene fecha de caducidad. "Le pido al señor director que me deje entrar y hablar con él. Son casas muy modestas que, a día de hoy, están vacías o todavía tienen inquilinos que pagan unos alquiler realmente bajos", explican a fuentes de la compañía. Hay viviendas en venta por unos pocos miles de euros, hasta superar incluso la cifra del millón Basta con echar un vistazo a alguno de estos inmuebles para comprobar que "no se trata, ni mucho menos, de viviendas de lujo", aunque, tal y como explican en Adif, salen a la venta un 20% por debajo del precio de mercado. Según la Asociación Hipotecaria Española (AHE), los datos muestran la desconfianza de los consumidores sobre la evolución futura de los tipos de interés, que –como decimos– previsiblemente tendrán que subir.

Así lo corroboran los datos del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ) sobre lanzamientos, el término judicial para referirse a desahucios, que reflejan un aumento del 3,7% de los desalojos en el segundo trimestre del año con respecto al mismo período de 2013. Beatriz presenta su vivienda no solo como un producto, sino como un mundo lleno de vida que despierta cierta atracción. Hoy no tener vivienda no es por su escasez sino porque lo convirtieron en un lujo inalcanzable con el que hacer negocio. Los criterios son los mismos que para cualquier otro tipo de hipoteca. La gente está invirtiendo tácticamente a falta de otros activos con más rentabilidad, esa es única razón, no porque las casas los valgan intrínsecamente; en cuando prevalezca un mercado fundamental, donde los tipos de interés sean más altos o bien aumente la mora del sistema, los precios bajarán de nuevo. ¿En qué zonas geográficas se recomienda adquirir un inmueble? ¿Por qué? "La OCU ha sacado una herramienta para comprobar si merece la pena la compra de una vivienda comparada con otros bienes de inversión"

En ninguna: España está aún inmersa en un superciclo de bajadas de precios de la los pisos. Además, se tiene en cuenta cómo evolucionaría la situación financiera del hogar ante una subida del Euribor, que actualmente está en cotas muy bajas (cerró enero en el 1,8%). Además, está el miedo que la situación económica genera en el posible comprador. En el momento actual de nuestro país, la salida de más viviendas al mercado de alquiler es muy sano ya que la política anterior de no proteger de forma efectiva al propietario, llevaba a que este solo especulara con la subida del precio de la vivienda y no con su alquiler con lo que el piso permanecía cerrado a cal y canto. ¿Crecimiento moderado de los precios? Eso es vivir en Marte. Además estas empresas "tiraban" del resto de la economía del país, pues demandaban a su vez una gran cantidad de servicios y productos de la industria auxiliar. En el punto álgido, se llegaron a construir 800.000 viviendas al año, más que las construidas en UK, Italia y Alemania juntas.

La banca en general roza la insolvencia. 400.000 de las 1,4 millones de firmas se recogieron en Cataluña. En esa ocasión, el Gobierno español menospreció la voluntad expresada y aprobó una Ley cosmética (Ley 1/2013 de Medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social) que no ha enmendado los estragos de perder la vivienda y cargar con una deuda tras quedarse sin techo. Este escándalo constituye “peanuts”, calderilla irrelevante y punta del iceberg de la compra de voluntades en el gran fraude que se ha perpetrado en el sistema bancario español con la inestimable colaboración del 1, 2 y para las promociones terminadas y viviendas la provisión aumentará hasta el 35% frente al 25% anterior el gobierno espera que estos cambios aceleren las fusiones entre entidades financieras, a las que “premiará”. Pero en la mayoría de las hipotecas, firmadas en plena burbuja y que no habían amortizado prácticamente capital, el 60 % supone dejar a la persona con una deuda considerable de por vida.

A pesar de la indefensión general que provoca este procedimiento, según el cual por ley se nos impide explicar nuestra situación personal, hay un pequeño consuelo para aquellas personas que estaban sufriendo el acoso de las empresas de cobro de morosos. En otras palabras, el propósito de la propiedad de vivienda es aumentar la demanda agregada. El alquiler es entre doscientos y cuatrocientos euros mensuales. El objetivo para todo este 2015 es generar transacciones por valor de 2.000 millones. Los mismos que ahora lloran por la desaparición del negocio y se atragantan con activos tóxicos, pero encuentran rápidamente consuelo en gobiernos dispuestos a socializar sus pérdidas con rescates, nacionalizaciones, bancos malos y lo que haga falta. Ya vemos quiénes son los tontos y quiénes los listos en esta historia. Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI) del grupo Banco de Santander actúa como los peores hampones del Bronx, unos prestamistas capaces de romper piernas en caso de impago o retraso.

En tercer lugar, para evitar que nos cobren las costas judiciales al menos durante el tiempo en que nuestras condiciones económicas no mejoren; se entiende que si se accede a la justicia gratuita por el procedimiento de ejecución también se carece de dinero para pagar las costas judiciales. Una desventaja de los abogados de oficio respecto a los privados es que no podemos escoger quién nos representa. "También hay mucha falta de información a la hora de realizar una hipoteca con avalistas. Por su parte, el vendedor puede certificar a su posible comprador el estado del inmueble que oferta y su valor, lo que acorta los plazos de negociación. Un informe de tasación es un documento oficial realizado por un profesional independiente (arquitecto o aparejador) que visita el inmueble, lo fotografía, comprueba la documentación registral y catastral y, por un coste de unos 300 euros, da fe de aspectos como: el estado registral de la vivienda y su propiedad, la existencia o no de cargas (hipotecas anteriores, embargos, etc.), la superficie real del inmueble, el estado de conservación y sus infraestructuras, etc.

Veamos con un ejemplo lo que queremos decir: solicitan una hipoteca a 30 años de 200.000 euros. Es cierto que se bajan tipos impositivos y se suben los mínimos familiares por ascendientes y descendientes, incluyéndose nuevas ayudas para familia numerosa y discapacitados a cargo, pero también hay un empeoramiento en ciertos puntos, para muchas familias muy importantes. En concreto en vivienda, tras la desaparición de la deducción por compra de vivienda habitual para todas las realizadas después del 31/12/2012, este año se empeoró la tributación del alquiler, tanto para arrendador como arrendatario. Para que sea operativo has de llevar todo en original y copia para que te lo puedan sellar como entrada”. En todo caso, si erramos lo hacemos en la dirección de tomar en consideración hogares que en realidad no podrían beneficiarse del CBP. El numero de hogares que cumplen con las condiciones en la EFF2008 es tan solo de 2 que representan a 4,583 hogares en la población, es decir tan solo un 0.027% del total de algo mas de 17 millones de hogares.

Pero ¿tiene sentido pensar que tan solo los hogares que declararían a un encuestador tener todos sus miembros en el paro estarían en condiciones de obtener los certificados del Servicio Público de Empleo o de la Agencia Tributaria para demostrar que todos sus miembros carecen de ingresos de actividades económicas? Un hogar no tiene nada que ganar o que perder mintiendo en lo que dice a los encuestadores de la EFF, pero puede ganar si logra certificar que carece de ingresos por actividades económicas. Para tener en cuenta esta posibilidad relajamos la definición HP y consideramos la siguiente condición: HP Relajada: Por lo menos un miembro del hogar está en situación de desempleo y está buscando trabajo, nadie está empleado por cuenta ajena, nadie está empleado por cuenta propia. De esta forma pretendemos tener en cuenta que no resulta difícil inscribirse en el Servicio Publico de Empleo y que los miembros del hogar empleados por cuenta propia pueden temporalmente suspender su actividad o realizarla en la economía sumergida si de ello reciben ventajas financieras.

El numero de hogares que cumple con la condición HP Relajada en la EFF2008 es de 406. He de entregar mi casa, que hace 31 años que está pagada”. Jaime firmó el aval bancario a las nueve de la noche en un notario que estaba lleno de gente, “nos tuvieron hasta medianoche”, recuerda. Sucede con el Banco Santander y el Banco Popular. En el caso de Santander, y con la misma vinculación (domiciliación de la nomina y contratación de dos seguros), la Superhipoteca- Sareb Santander (Primera residencia) tiene un tipo de interés de Euríbor + 2,25%, financia hasta el 80% del valor de tasación de la vivienda, se puede amortizar en hasta 30 años y suma una comisión de apertura del 2,50%. Por su parte, la Hipoteca Altamira obra nueva para comprar inmuebles de su stock, puede sumar un diferencial al Euríbor del 2,20%, financia hasta el 100% de la vivienda, da la posibilidad de amortizar el préstamo en hasta 40 años y la comisión de apertura es del 0,20%.

La situación del Banco Popular es muy parecida. Es su excusa preferida para no quedarse sólo con el piso y exigirnos más dinero, aparte del que ya sacan subastando la casa cuando ejecutan la hipoteca por no pagarla. ¿Pero cómo de caras? ¿Es verdad que las hipotecas serían aún peores que ahora, que ya es decir? Sí, según la Agencia Negociadora. PONER LA CASA 'GUAPA': También es importante hacer nuestra casa atractiva para el comprador, pero no solo por el precio. "Muchas promotoras se han convertido en comercializadoras y el mercado se ha convertido en una guerra de guerrillas", valora Rafael Torregrosa, delegado de Roan para la zona Levante. En esta línea, algunas firmas inmobiliarias se han especializado tanto en este campo que han dejado de ser promotoras para dedicarse exclusivamente a la comercialización. Para que sea rentable, el importe debería ser de al menos 50.000 €

Como hemos comentado se trata de hipotecar o incrementar substancialmente la hipoteca de una vivienda para conseguir una cantidad de dinero elevada, para obtener una mayor financiación y generalmente un tipo de interés inferior que si optáramos por un préstamo personal. Así lo establece el artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Estimo que debería perdonar la deuda pendiente a todas las familias afectadas por las más de 250.000 ejecuciones hipotecarias acontecidas desde principios de 2008. Y esta rebaja no es la única que puede aplicarse, ya que en función del tipo de vivienda existen tipos de IVA más reducidos. Adif o la Seguridad Social tienen un hueco reservado en su página web, pero en el caso de Hacienda, por ejemplo, es necesario realizar una búsqueda en Google para dar con la información adecuada. “Cuando acudí por mi cuenta a una de las tasadoras aceptadas por el banco, me dieron un precio 200 euros superior a la tarifa ofertada por la entidad si dejaba que ellos la gestionaran por mí”, afirma Iván J., un comprador particular interesado en una vivienda nueva en Arroyomolinos (Madrid).

La duración de la hipoteca El interés, los plazos de amortización y en general la mayoría de condiciones de nuestra hipoteca vendrán condicionados por la duración de la misma. Así, para municipios de más de un millón de habitantes el importe máximo era de 200.000 euros. Muchas de esas ofertas proceden de los pisos embargados de bancos. “Otros, como BBVA o Bankinter ya estaban provisionando al 20%, por lo que no les afectará demasiado”. CAJAS Y BANCOS, A LA PAR: SANTANDER, AL FRENTE Las cajas de ahorros han engordado las partidas descritas en 23.400 millones de euros durante los últimos doce meses, por los 22.300 millones de los bancos. Sin embargo, durante la última burbuja inmobiliaria, al ir aumentando los niveles de propiedad de vivienda, pocos advirtieron o se preocuparon por esto. Una de las medidas que baraja es "modificar los umbrales para que se incorporen más personas a la fase de reestructuración de la deuda".

Hipotecas a 30 años Otra medida importante es que se limitarán los intereses de demora y se fijará en 30 años el plazo máximo para conceder hipotecas para vivienda habitual. En septiembre, el PSOE pidió esto mismo. La bancarrota de la Caja Castilla La Mancha lleva al último intento de salvamento con el FROB, del cual nadie sabe a ciencia cierta cuanto nos acabará costando a las arcas publicas, el saneamiento y venta a precio de saldo de las cajas españolas a sus gestores que se volverán amos (como los burócratas comunistas de la URSS), o a la banca que eliminará competidores o a fondos buitre internacionales. El esfuerzo en dotaciones se sitúa en otros 37.000 millones, con el objetivo de cubrir las eventuales pérdidas por su exposición al ladrillo Una regulación más estricta y costosa castiga el flujo del crédito, que está bloqueado, a juicio de la banca, por falta de demanda solvente y por la recesión económica. Por este motivo, comprar casas al banco es, hoy en día, una opción más cuando miramos una vivienda y, como tal, cuenta con ventajas e inconvenientes.

«Los fondos institucionales están adquiriendo vivienda desde hace más de dos años» «Los bajos tipos de interés que existen en las economías desarrolladas animan a los inversores institucionales a lanzarse a comprar. ¿Es que estamos en un país de tontos? Las subastas a la baja ya las conocemos los españoles desde tiempo inmemorial. El problema radica en qué considera el banco ‘impago esencial’. Evidentemente, el banco sólo ayuda a los promotores con lo que tiene créditos pendientes previa forma de contratos Leonínos para evitarse posteriores problemas legales, al que pone a su disposición gran parte de su maquinaria (marketing, fuerza de ventas, inmobiliarias asociadas, etc) La ayuda más importante que aporta el banco al promotor es permitirle vender por debajo del precio de la hipoteca. Las cosas se torcieron desde el momento en que las ventas no han ido como esperábamos, pero lo peor ha sido la desidia de La Caixa, que ha preferido primar la venta de sus propios pisos en stock.

El banco está muy tranquilo, los españoles siempre han tenido la buena costumbre de pagar, tienen la seguridad de que tu vas a hacer todo lo que sea posible para seguir pagando. El informe concluye, por ejemplo, que la media de edad de las personas afectadas es de 51 años, el 82% tienen nacionalidad española, el nivel de formación es superior al de la media española, ya que el 59% ha cursado estudios secundarios, y de éstos, un 24% posee algún título universitario; más de la mitad de las familias desahuciadas viven con algún menor de edad y un 45% tiene dificultades para comprar productos de alimentación básica.

Las sociedades comenzaron a ajustar el precio a la baja desde el desplome del sector inmobiliario el pasado año y, según los expertos, los precios todavía no han terminado de caer. También puedes encontrar información en la publicidad que realizan las entidades de crédito en los diferentes medios de comunicación y en sus páginas de Internet. En los establecimientos comerciales de las entidades de crédito, en sus páginas electrónicas y en la página del Banco de España estará disponible la Guía de Acceso al Préstamo Hipotecario elaborada por el Banco de España, para que dispongas de la información adecuada para adoptar la decisión de financiación. Hasta hace unos meses era una práctica habitual solicitar créditos, por ejemplo, para celebrar una primera comunión, conseguir un coche nuevo, disfrutar las épocas de rebajas o abonar las cuotas que suponía un crucero por el Caribe. A la entidad no se le devuelve lo que se prestó, sino esa cantidad y además un porcentaje sobre lo que se debe en cada momento. Para que la operación tuviese el mismo CFL (-62.544€) para el promotor, podría llegar a realizar un descuento del 17%. Por ejemplo, si en una población de Madrid la mayor parte de los pisos de 90 m2 se venden a 200.000 euros, es evidente que el valor de un piso de 90 m2 en dicha población será 200.000 euros. Y yo, como una tonta, lo hice sin preguntar qué consecuencias podía tener.

En España, el número de empadronados chinos y rusos apenas supone el 4,1% del total de extranjeros, pero nadie niega que se han convertido en compradores activos dentro del mercado inmobiliario español desde la crisis. Para cualquier consulta, duda, reclamación o notificación, debe dirigirse a estas entidades o bien llamar al servicio Los requisitos que exigen los bancos para concedernos financiación hipotecario dependen de cada entidad financiera y su política de riesgos particular, si bien hay una serie de variables comunes que debemos cumplir si queremos solicitar una hipoteca con unas mínimas garantías de éxito. De no ser así, estudiarían la opción de la dación en pago como posible solución a la reducción de deuda. Tras todo el proceso, el banco puede tardar entre 3 y 6 meses hasta la aprobación de la dación en pago o la entrega del expediente denegado, al centro de demanda para su ejecución hasta llegar al embargo. Es importante saber que durante la fase de desarrollo, los intereses de demora, las comisiones por impago y los gastos judiciales se sumarán a la deuda pendiente del afectado aumentándola un 30 %, pero si se consigue la dación en pago, no se tendrían que abonar los intereses de demora.

La dación en pago depende del banco y de tu perfil Solo pueden tener acceso a la dación en pago las personas cuyo banco se haya adherido al Código de Buenas Prácticas Bancarias y además cumplan con los 6 requisitos siguientes: Todos los miembros de la familia han de estar en paro y carecer de otros bienes o derechos patrimoniales. Ha de tratarse de la única vivienda en propiedad. La vivienda no ha de superar los 200.000 € (aunque depende del tamaño de la población). La hipoteca no ha de tener avalista. «Se están vendiendo sobre plano muchas casas, por lo que es momento de comprar» «Los bancos financian la venta de sus propias viviendas porque se las quieren quitar de encima. Si los baremos de riesgo indican que el cliente tiene probabilidades de caer en insolvencia en el futuro, la concesión, si se produce, se hará por menos dinero y, previsiblemente con un diferencial más elevado.

Si ahora las hipotecas han cambiado, forzadas por la recesión económica, la escasez de liquidez, el estallido de la crisis inmobiliaria y el proceso de desapalancamiento de las familias, cuando piensa en el modelo de negocio que se impondrá en el futuro, el sector descarta que vuelvan las condiciones anteriores a 2007. Entonces, en plena abundancia de fondos, con un proceso expansivo de la construcción y la economía generando empleo y creciendo al 4 por ciento anual, las entidades, al medir el riesgo, daban una importancia clave al valor de las garantías del préstamo. Ese es una de las prácticas que se han revelado como erróneas al avanzar la crisis, con el deterioro de la situación económica del cliente y la devaluación del inmueble. Roberto Higuera, vicepresidente de Banco Popular, explicaba este cambio hace unos días. El banco se quedará el piso, pero no podrá echar al inquilino". Caja Vital, con 18,89 millones y una proporción del 0,2%, se encuentra en la zona media del ránking de las 45 cajas españolas, mientras que la Kutxa guipuzcoana, con 159 millones (el 0,75% de su activo total), se sitúa la décima.

Es más, ambos directivos anunciaron la próxima elaboración de un censo sobre cuántas viviendas existen en stock, algo que todavía nadie se ha atrevido a realizar. El mercado continúa caracterizándose por una fuerte heterogeneidad y por evolucionar a distintas velocidades. "Los préstamos hay que basarlos en la capacidad de devolución, y no en la valoración de las garantías". El coste del préstamo, más caro La consecuencia es clara: el nuevo enfoque encarecerá el coste del préstamo. A pesar de todo esto, los factores que influyen más decisivamente en el valor son la ubicación y la superficie de la vivienda, que pueden llegar a determinar hasta el 90% del valor de una vivienda, en entornos consolidados y con oferta suficiente. El sistema es tan perverso que no distingue ninguna situación, y aunque hayamos perdido el piso por un estado de quiebra económica, os pueden reclamar como mínimo dos impuestos: la plusvalía municipal y el IRPF en la declaración anual.

Ayer volvió al juzgado con sus pancartas. Siempre ejercer este derecho y preguntar al notario u oficial que nos atienda todas las dudas que puedan surgirnos. El día de la firma hay que acudir con tiempo y con el trabajo hecho. ¿Dónde va ese dinero? ¿Realmente la Entidad de Crédito se enriquece con el negocio? La entidad de crédito no tienen ningún incentivo en realizar el procedimiento de ejecución hipotecaria de un activo sobre el que no asume riesgo de crédito pero que le está pagando dinero por intereses de demora, recargos,…. Otro factor importante es asegurarse de que se realizan todos los pasos legales y administrativos necesarios: contratos de arras, compraventa… Con la cercanía y con una adecuada campaña publicitaria, tanto off line como on line, se llegará a un mayor número de potenciales clientes. Desde el comienzo de la crisis, cuando las entidades financieras comenzaron a quedarse con los inmuebles por impagos, las tácticas para vender han sido bastante diferentes.

Hablamos de Solvia, inmobiliaria del Banco Sabadell, porque está consiguiendo buenos resultados con una estrategia muy definida. “Me quedé de piedra”, reconoce. Pero si leemos con detalle la versión final del decreto, resulta que muy poca gente se puede acoger a él, y la dación solo es la última de las posibilidades. "Cuando haces los números, es la mejor solución antes que afrontar el proceso largo de ejecución", destacan fuentes de Solvia. La aportación de la Sareb a la colocación del estoc en el mercado El proceso de aceleración de trámites que permiten poner las viviendas en el mercado tiende a acelerarse ahora. Todo el mundo, particulares y empresas que se ha podido endeudar ya lo ha hecho. Este periodo puede darse tanto en créditos personales como hipotecarios, aunque por el esfuerzo económico que supone, la hipoteca es el tipo de préstamo donde más cabida tiene, y en el que más se demanda.

La carencia no es gratuita, y el aplazamiento del pago de las cuotas encarece el préstamo Esta opción está pensada, en principio, para conceder un periodo de desahogo mientras se resuelve una situación puntual hasta poder hacer frente, con mayor solvencia, a las mensualidades de la hipoteca. Los informes de tasación los elaboran sociedades de tasación homologadas y supervisadas por el banco de España La valoración de la vivienda es realizada por un arquitecto o arquitecto técnico, que además cuenta con formación específica en materia de valoración. La dimensión de esta estrategia es de tal alcance que todos los habitantes de Valencia cabrían en los 46.000 millones de euros en inmuebles que se han quedado los bancos en un año. Este dato ilustra a la perfección hasta qué punto se hinchó la burbuja inmobiliaria en España, país en el que existen 325.000 millones de euros concedidos a este sector, 135.000 millones a la construcción y otros 620.000 millones a la compra de vivienda. El pronóstico es una lluvia de demandas que será incontrolable por la simple aritmética de las jurisdicciones ya que estos casos se concentrarán en los juzgados de primera instancia cuyo control escapa del alcance de la acción de los políticos.

El debate está servido. dicen no haber notado un aumento destacado en la venta de pisos durante el último año, como para pensar en un repunte al alza del sector. Según la ley, las deudas hipotecarias prescriben a los veinte años, y las deudas personales a los quince. De modo que incluso si el Banco se queda con el piso, y deja a sus compradores en la calle, estos y sus avaladores siguen debiendo una cantidad ENORME de dinero, en algunos casos superior a lo que van a ganar en toda su vida. El titular de Economía, asimismo, adelantó que el Gobierno propondrá que las familias que cumplan las condiciones para acogerse a la dación de pago, puedan habitar en la vivienda al menos durante dos años antes de su desalojo. Evidentemente, esta acción puede implicar riesgos legales, incluso de tipo penal. Pero lo que pasa en casi todos los casos es que se inicia un procedimiento nuevo que, meses más tarde (e incluso más de un año después), acaba con un nuevo desahucio.

Un inmueble por el que consiguió una rebaja en el precio cercana al 10% y en el que invirtió unos 1.000 euros por cada metro cuadrado parar convertir en realidad su sueño. La creación del 'banco malo' no provocará grandes caídas del precio de los pisos en núcleos urbanos como Madrid o Barcelona, aunque podría acelerar el descenso en las zonas costeras, según estimaciones del el presidente del área de valoraciones y tasaciones de CB Richard Ellis, Javier Kindelán. El directivo de la consultora inmobiliaria destacó a Europa Press que las entidades nacionalizadas por el Estado (Bankia, Novagalicia Banco, Catalunya Caixa y Banco de Valencia) y otras de forma voluntaria trasladarán al 'banco malo' los activos tóxicos vinculados al 'ladrillo' que sean menos rentables a cambio de liquidez.

A falta de conocer los criterios de valoración para traspasar dichos activos dañados, Kindelán ve razonable que se transfieran con un descuento sobre el valor en balance similar al esfuerzo en provisiones exigido a las entidades en los dos últimos decretos de saneamiento financiero, del 80% en suelo, del 65% en la obra en curso, y del 35% en vivienda terminada. No obstante, el experto sostiene que la salida al mercado de dichos activos no supondrá necesariamente una rebaja de precio idéntica ni homogénea en todo el territorio nacional. Hay expertos que creen que las entidades bancarias podrían comenzar a proponer márgenes del 80% o el 90% del valor de compra a clientes "más normales". Es una ventaja pero también un peligro: en un escenario de escalada de precios (burbuja), podemos pagar por un piso más de lo que valdrá si la escalada se invierte (la burbuja estalla). La cabra tira al monte lo mismo que nuestros amadísimos políticos tiran hacia el poder de los bancos al situar la economía por delante del populacho. Del mismo modo, también puedes disponer de plazos de amortización mucho mayores, lo que significa, más años para pagar el inmueble. Atractivos descuentos Porque a los bancos no les gusta tener pisos vacíos, ya que cada mes que un piso vacío no se vende el banco deja de ganar dinero y con tantos pisos, la urgencia por recuperar liquidez todavía es mayor.

Los precios de los pisos de bancos no están tan hinchados como los que puedes encontrar en otras modalidades de compra. “Esto hace prácticamente imposible su venta y entrando en una espiral de bajadas periódicas y sucesivas de precio que siempre van por detrás del precio de venta del inmueble”, comentan desde la compañía. Este dato equivale al número de veces que el precio de alquiler está contenido en el precio de venta o al número de años que tardaría en pagar el precio de una vivienda mediante el alquiler en las condiciones actuales. García Zafra también aconseja mirar bien las condiciones de las hipotecas, ya que un buen precio de partida pueden verse empañado por unas condiciones no tan preferentes, con tipos de interés del Euríbor más diferencial del 1,50. De la misma opinión que afirma que las viviendas de la banca con mayores descuentos son precisamente las peor situadas. Una atmósfera agradable predispone al potencial comprador.

También podéis empadronaros en el domicilio de algún familiar o amigo para que conste un domicilio fijo. Resistencia al desahucio Una vez agotados los intentos de negociación con la entidad y la vías administrativas y judiciales para retrasar el desahucio y/o con- seguir una vivienda social asequible, si llega la fecha del desahucio y no hay indicios de que vaya a producirse una solución satisfactoria, podemos resistir al desahucio como una manera de posponerlo. Por eso, la familia tendrá que pagar el impuesto sobre la renta por esa ganancia patrimonial (un 21% por los primeros 6.000 euros, un 25 % por lo que supere los 6.000 euros sin sobrepasar 18.000, y un 27% por el resto). Otro caso, que se considera ganancia patrimonial por dación en pago es cuando el valor de la hipoteca pendiente es superior al que se queda el banco la casa. Antonio Pacheco Castillo. La gente confunde recuperación de crédito con la práctica crediticia necia del pico, que es la que haría falta para liquidar todas las existencias de vivienda que hay.

Inmuebles de ensueño a un precio ridículo, inversores extranjeros que solo pueden pagar con billetes de 500 euros, princesas de países lejanos que buscan casas de veraneo en España… son sólo algunos de los más disparatados timos y engaños inmobiliarios. En los tres supuestos la valoración deberá contar con una antigüedad máxima de un año, con independencia del tipo de inmueble que respalde la operación. Se centran en las características técnicas de la casa y dejan en un segundo plano lo esencial, la experiencia de vivir en ella”, explica. En este blog, Beatriz ha colgado vídeos caseros para darle una personalidad a la vivienda ante los posibles compradores. Solicitar un crédito por los canales tradicionales es farragoso e implica mucho trabajo, pero amplía las probabilidades de encontrar productos que se ajusten en mayor medida a las necesidades del usuario. Es decir, la entrega de la vivienda no bastará para saldar la deuda.

Tienen la renta suficiente para acudir a prestaciones privadas, y aun pagando dos veces, lo público y lo privado, descargan el servicio universal de salud, de educación, de guarderías, etc, para que los que menos pagan tengan su hueco y el Estado se vanaglorie de su gran labor social. Hay hipotecas que tienen cuentas asociadas y no cobran comisiones por ellas. Estos porcentajes se fijan en función del Salario Mínimo Interprofesional y las cargas familiares que se tengan y su elevación, que es lo que se está haciendo, generará más dinero disponible para el hipotecado tal y como hemos podido comprobar en la tabla superior.

Documentación concreta tributaria para hacer los cálculos: para información concreta de cada caso y poder hacer los cálculos es mejor estudiar detenidamente la información de la Agencia Tributaria El ministro de Economía y Competitividad, Luis de Guindos, anunció ayer que el Gobierno permitirá acogerse a la dación en pago -entrega de la vivienda para saldar la hipoteca- a las familias con todos sus miembros en paro, que no cuenten con ingresos o patrimonio adicionales y que no puedan afrontar el pago de sus recibos, siempre que se trate de la primera vivienda. Es el trabajo de los home stagers, profesionales inmobiliarios que buscan potenciar al máximo los puntos fuertes de una vivienda y disimular, también al máximo, sus debilidades con un objetivo claro: conseguir que se venda o se alquile en el menor tiempo posible y sin necesidad de realizar un fuerte ajuste de precios. “Son muchos los vendedores que optan por bajar el precio como única salida para vender su casa y no se dan cuenta de que hay técnicas que no sólo permiten acelerar la venta, sino que no te obligan a rebajar tanto los precios”, explica a Constanza Subijana Azqueta, de la Asociación de Home Staging de España. Ahora, la entidad no subvenciona más del 80% del valor de la vivienda, y el cliente debe hacer frente al 20% restante, cantidad a la que sumar el total de gastos generados por la compra del inmueble. No hay excepciones, ni fórmulas mágicas.

Con respecto a las hipotecas, considerados los préstamos de mayor importe, ocurre lo mismo que con los créditos personales: los requisitos que se piden para conceder un préstamo hipotecario ( nóminas, IRPF y tasación del inmueble) suelen ser prácticamente los mismos exigidos desde antes de la crisis económica, con una salvedad importante: al haber menos dinero, se presta menos y mucho más caro. «Los buenos emplazamientos ya han dado salida a todo su stock de viviendas, el que le ha quedado a los bancos es el de promociones alejadas del mar y menor calidad», apunta el responsable de Vallehermoso. Además, los propietarios siempre suelen aportar un valor "sentimental" a la casa que los compradores no tienen por qué tenerlo. Como las entidades, por definición, buscan el mayor beneficio posible con el mínimo riesgo, nunca aceptan quitar la garantía añadida que les da tener un avalador excepto que les ofrezcáis otro avalador o una garantía para sustituirlo. El tema de los avaladores dificulta lograr una dación en pago. Ni hace falta decir que pedía un fuerte descuento sobre el valor en libros.

Pues los entonces gestores de CAM (¿os suena, por ejemplo, una cierta María Amorós?) ni siquiera quisieron escuchar los detalles de la propuesta. La perdición de las entidades de crédito ha sido el sentimiento de que actúan con impunidad y que son intocables. Invertir porque los tipos son bajos es obviar por completo un riesgo real. En los casos de las daciones, suele ser un requisito que todos los pagos relativos a la vivienda estén al día y que no haya ninguna otra carga sobre el piso (por ejemplo, un usufructo o embargos como consecuencia de otras deudas impagadas). experto inmobiliario y autor de los libros “La verdad sobre el mercado inmobiliario español” y “Como sobrevivir al crack inmobiliario”, para saber su opinión sobre la situación actual del sector de la vivienda.. "Lo que sí creo que pasará es que algunas entidades financieras que hoy en día limitan el máximo importe que están dispuestas a conceder al menor valor del 80% de valor de tasación y 80% de valor de compraventa, lo que supone aportar ahorros por encima del 30%, pasen a limitar solo por el 80% del valor de tasación, lo que permite financiar el 100% del precio de compra e incluso gastos si se compra 'barato'.

No obstante, desde la Sareb se admite que a la hora de ceder inmuebles a las administraciones para su uso social, los bancos son “mucho más exigentes” y ponen más condiciones. La Obra Social de la PAH Otro fenómeno que está comenzando a consolidarse es el de las ocupaciones organizadas y planificadas en forma de protesta. Por tanto, quizá os encontréis un abogado de oficio que os dice que no sirve de nada presentar ningún recurso, o un secretario judicial que os dice que no hay nada que hacer. Si el mercado inmobiliario funcionó así, era porque interesaba a esa minoría que se enriqueció obscenamente durante años. Es en esa inmoralidad de las clases más pudientes, de los políticos embusteros y de los lujos desenfrenados de los yuppies financieros que se explican los saqueos en la City londinense y que en un acto de sana indignación política la ciudadanía sitie e increpe a los diputados de la Generalitat de Catalunya dispuestos a aprobar aún más sacrificios a las clases populares.

En esta crisis se han traspasado muchas líneas rojas en la defensa de los intereses de los más poderosos. La participación suele ser un bono de 100.000 euros y la emisión hasta 5.000 millones de euros. Comisión por amortización anticipada total o parcial: a las hipotecas que se firmaron antes del 9 de diciembre de 2007 se les aplican esta comisión cuando el titular realiza el pago de una parte o de toda la deuda pendiente. Si tuviésemos más cultura financiera, la tasación sería un documento importantísimo para decidir la compra o no del inmueble. La Odisea ha comenzado y la pelota está en el tejado de los jueces, son ellos los te tendrán que posicionarse y aplicar justicia. Requisitos que, en realidad, son prácticamente los mismos que para pedir una hipoteca normal: Estabilidad laboral: uno de los requisitos fundamentales de cualquier préstamo.

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