Pisos en Malaga

Tal vez éste no sea el foro adecuado para el artículo, pero ya que se centra en el sector profesional inmobiliario, algo de sentido puede tener. El objetivo no es denunciar ni señalar a ninguna empresa o persona concreta, por lo tanto, no identificaré a nadie y cambiaré algunos datos. Mi pretensión es únicamente compartir una reflexión sobre una vivencia personal.

En fechas recientes, El PSOE y Unidas Podemos han presentando el anteproyecto de ley sobre la Ley de Vivienda. Sus puntos más calientes son los referidos a las viviendas vacías, el parque social y la limitación de los alquileres. A mi me llamó la atención otra parte, la regulación de las comisiones de las inmobiliarias, fijando al vendedor como el encargado de satisfacerlas y no el comprador, como pasa a menudo.

Hace unas semanas saltaba la noticia en la audiencia de Cádiz, que exoneraba el pago de la comisión a la agencia inmobiliaria en una compra venta, simplemente por enseñar el piso, considerando dicha comisión abusiva y poco transparente.

Yo soy Millennial. Nací en 1984 y la sociedad me ha etiquetado así. Una generación complicada, incluso perdida, madurada entre crisis e incertidumbres, o por lo menos eso dicen.

En fechas recientes me he enfrentado al mercado de compra - venta de inmuebles. Utilizo el verbo enfrentar porque considero que es la actitud que te obliga a tener.

Desde hace 10 años vivo de alquiler con mi mujer y mi hija. Llevamos varios años planteándonos la idea de la compra. Hemos sido conscientes de que el piso o casa ideal; grande, con terraza, luminoso, etc, iba a ser imposible. Así que comenzamos a buscar un inmueble que por lo menos fuera igual al actual en alquiler.

Con nuestros ahorros y capacidad financiera, año tras año, nos quedábamos a las puertas. Si en 2016 el piso viable costaba 290.000 € nosotros sólo podíamos llegar a 260.000 €. Llegaba una herencia, un variable, un extra, una nueva ilusión y vuelta a lo mismo. En 2018, ya podíamos llegar a 290.000 € pero ahora el piso deseado no costaba eso, había que desembolsar 330.000 €.

Y llegó la pandemia. De repente se alinearon los astros, tuvimos la suerte de no perder el trabajo y encima poder ahorrar, que sumado a lo ya ahorrado hasta entonces, nos permitía un nuevo impulso. Además, todos los medios de comunicación anunciaban un muy posible descenso de precios por la situación. Pero no, por lo menos en Marbella los precios no cayeron, incluso volvieron a subir.

A principios de abril recibí una llamada que iba a cambiar todo.

Mis padres en 2002 compraron una casa en mi pueblo paterno, apenas a 10 kilómetros de Málaga. Su idea era tener un lugar donde pasar los fines de semana agusto, pudiendo invitar a la familia a casa, hacer barbacoas y de alguna forma, convertir la vivienda en un centro de reunión. El tiro les salió por la culata. Al poco tiempo, yo me marché a estudiar a Marbella, la familia no tuvo mucho interés en ese “centro de reunión”, mis padres no se hicieron a la casa y para colmo, mi madre se lesionó gravemente la rodilla, lo que le impidió prácticamente subir escaleras, con lo cual, la casa se quedó inservible. Al final, mis padres optaron por alquilarla y por lo menos, sacarle una rentabilidad.

En 2010 mi padre falleció. Uno de los primeros impulsos que tuvimos mi madre y yo fue vender, pero dada la crisis inmobiliaria y supongo que lo sentimental, seguimos alquilando.

En abril de este año, los actuales inquilinos de la casa me comunicaron que querían irse, iban a comprar y dejaban el alquiler. Ante esa noticia, mi madre y yo lo tuvimos claro, era hora de vender. Llegamos al acuerdo de repartirnos la venta al 50% y con eso poder llegar a comprar nuestro piso deseado.

Debido a que resido en Marbella y mi madre tiene sus problemas de movilidad, decidimos que lo mejor era confiar en la agencia que nos llevó el anterior alquiler.

La agencia elegida desde siempre me dio buenas sensaciones, muy profesionales y cercanos. Como nunca había estado en la tesitura de vender, me dejé llevar y no cuestioné absolutamente nada. Ni el precio de venta, que como me demostraron con ejemplos era prácticamente el mismo que cuando mis padres compraron la casa en 2002, ni el margen de 2.000 - 3.000 euros para poder bajar un poquito el precio y poder cerrar la operación rápido, ni la comisión por parte de la agencia que la asumíamos nosotros al 100%, nada. Siempre he actuado de buena fe y de manera conciliadora, mi único objetivo era poder vender en un medio plazo.

Cuál fue mi sorpresa cuando a los 3 días de publicar el anuncio, me llama la agencia diciéndome que ya tienen comprador y que ya ha firmado la señal. El precio, el más bajo de todos los que hablamos, incluido ese descuentillo de 3.000 euros para poder cerrar la venta cuanto antes. Al principio me enfadé un poco, tal vez podíamos haber sacado más dinero, además, con tantas visitas y tantos candidatos dispuestos a quedársela, no era necesario aplicar ese descuentillo extra. Luego lo pensé bien y me di cuenta que en el fondo ellos me sugirieron cosas y yo dije que si, al final mi candidez tuvo la culpa, pero las cosas no terminan aquí. El día de la firma de la compra venta, la madre de uno de los compradores me llevó a un apartado para preguntarme sobre la comisión de la inmobiliaria, resulta que a parte de nosotros, a los compradores les cobraron 3.000 euros de comisión. Haciendo cuentas, entre la nuestra y la suya, la inmobiliaria se llevó un 4% del total. Vergonzoso.

Los inquilinos que manifestaron su intención de irse a finales de mes tuvieron complicaciones con su compra-venta y decidieron alargar su estancia un mes más, por supuesto no me opuse, aunque perjudicara la venta, creo que hay que ser buena persona (¿o no?).

Siguen los inconvenientes. Revisando la nota simple de la casa, descubrimos que sigue figurando mi padre en el registro de la propiedad. Por lo visto, cuando hicimos la herencia 10 años atrás, el abogado que nos llevó los papeles no hizo este último trámite, ya que no es obligatorio, aunque imprescindible y muy recomendable si quieres vender. Con lo cual, más papeleo, incluida una escritura de aceptación de herencia ante notario y un desembolso de unos 2.500 euros.

Una vez el expediente en el Registro de la propiedad y firmadas las arras, nos quedaba esperar un plazo máximo de 3 semanas para poder tener todo listo para la firma. Tardó sin ninguna explicación por parte del Registro dos meses y medio.

Era finales de mayo en la capital y parecía que todo iba a ir sobre ruedas, así que comenzamos a mirar anuncios y a llamar. Teníamos claro que queríamos evitar a todo costa las inmobiliarias tipo franquicia, sobre todo la de color rojo. En los años anteriores, visitamos algunos pisos con ellos y sus formas, buscando siempre el engaño y las comisiones desmadradas nos adiestraron en la jungla que significa comprar en Marbella.

Recuerdo una casita a la que le faltaba literalmente una pared de las cuatro paredes de la estructura y que había sufrido un incendio en el tejado, su precio, 280.000 euros, a los que había que añadir una comisión del 3% + IVA, es decir, 10.164 euros.

Otra vivienda que nos dejó patidifusos fue un piso de 3 habitaciones en Aravaca con garaje y trastero por 330.000 euros, incluso con la comisión abusiva de 11.979 euros, no estaba mal de precio. La sorpresa llegó cuando nos comentaron que ese piso pertenecía al plan 2000 del Ayuntamiento de Marbella, una especie de vivienda protegida, en la cual el comprador sólo poseía el derecho de uso de la vivienda, pero no el suelo, que pertenecía al consistorio. Si el propietario quería tener todo a su nombre, debía desembolsar unos 50.000 euros en un plazo de 80 años, siempre que el Ayuntamiento quisiese vender. Es decir, que podíamos comprar la casa pero tarde o temprano tendríamos que desembolsar otro dineral para poseer el 100% de todo.

Pero no queda ahí, el problema de estas operaciones es que ningún banco las quiere financiar, con lo cual, debíamos utilizar la financiera propia de la inmobiliaria, que por supuesto, nos conseguía una hipoteca maravillosa y una simple comisión extra de 5.000 euros por las gestiones. En resumidas cuentas, que el “pisazo” se quedaba en unos 405.000 euros.

Volvemos a finales de mayo. Se publicó un anuncio que prometía mucho, buen piso, buena zona, buen precio, una inmobiliaria pequeña. Así que llamamos inmediatamente y conseguimos cita para verlo. Según nos comentaron, quitaron el anuncio a las pocas horas porque recibieron más de 50 llamadas y concretaron más de 10 citas para el primer día.

Visitamos el piso y efectivamente, cumplía nuestras expectativas. Mi mujer y yo sabíamos que en estos casos había que ser rápido, llevábamos años observando el mercado y teníamos claro que todo lo que nos decía el agente inmobiliario era cierto, el piso tenía muchos pretendientes. Además, la comisión de 3.000 euros, que por supuesto nos teníamos que hacer cargo los compradores, no nos parecía abusiva. La parte vendedora no debía desembolsar ni un euro por la gestión de la venta.

Nos comentó que una visitante anterior se lo quería quedar pero que debido al interés creado, iba a esperar a terminar todas las visitas y escuchar ofertas. Como lo teníamos claro, en ese mismo momento hicimos nuestra oferta, un pelín por encima del precio de venta. Decidimos hacerlo así, ya que anteriormente se nos escaparon dos pisos de las manos por no haber sido lo suficientemente rápidos, o dicho de otra manera, de querer ser algo reflexivos sobre un desembolso tan grande, la inversión de nuestra vida. El Mercado inmobiliario no admite la duda. Esa misma noche el comercial nos llamó para informarnos de que el vendedor había aceptado la oferta.

El vendedor no reside en Marbella, sino a más de 300 kilómetros, me da la sensación que le ocurrió lo mismo que a mi con la venta de Málaga, no conocía muy bien el mercado inmobiliario y se fio del precio que fijó la agencia. Estoy convencido de que el piso se podría haber vendido por 10.000 o 15.000 euros más en dos o tres semanas, por precio era una oportunidad.

A partir de la aceptación de nuestra oferta, la agencia inmobiliaria, que ejercía como intermediadora en todo el proceso, comenzó con nosotros una “tensa relación educada”.

Para empezar, lo primero que nos pidieron es que de manera urgente les transfiéramos su comisión a modo de señal. Sin firmar nada, simplemente con una promesa de un contrato posterior. Si no realizábamos el pago en 24 horas, perdíamos la casa.

Una vez pagada la señal, nos emplazaron cuanto antes a firmar arras, su objetivo parecía que era que el propietario recibiera dinero lo antes posible. Nos pidieron el 10% de señal y dos meses para la compra-venta. Le expliqué al agente inmobiliario que para poder depositar el 10% de señal, necesitaba vender unos fondos de inversión, lo cual tarda varios días en ejecutarse, con lo cual, para poder firmar arras tan rápido como pretendían, sólo podíamos llegar a la “ridícula” e “insignificante” (permitidme la ironía) cantidad de 25.000 euros, si querían el 10%, teníamos que esperar más. Por otra parte, pedimos más tiempo de arras, ya que estábamos pendientes de cerrar la operación de Málaga y teníamos el verano de por medio, en el que todo va más lento: bancos, notaría, etc, así que para no pillarnos los dedos y no tener problemas, pedimos 3 meses y medio, hasta el 15 de septiembre.

Al principio no le gustó mucho la petición, pero rápidamente aceptaron las condiciones, citándonos a los pocos días para firmar el contrato de arras. Pero hay algo más. No les bastaba con que hiciéramos la transferencia el día de la firma, el dinero tenía que estar en el momento de la firma en la cuenta del propietario. Llamé al banco y resulta que las transferencias inmediatas tienen un límite de 5.000 euros y una comisión bastante alta. Así que intenté razonar, qué sentido tiene que firmáramos arras y les engañáramos con la transferencia, si el dinero no llegara a su destino, el contrato quedaría invalidado, además de la falta de confianza hacia nosotros, que habíamos pagado la señal a ciegas sin nada firmado. A nadie le gusta que se le presuponga un timador. La única solución que me ofrecieron fue que realizara la transferencia días antes de la firma y por supuesto, confiar en su palabra de que el contrato de arras se iba a formalizar. No me gustó, pero de buena fe, acepté.

El día de la firma fuimos citados a un despacho de abogados, ni siquiera a la sede de la inmobiliaria, allí nos recibió la inmobiliaria pero no la parte vendedora. Resulta que el propietario tenía COVID y no pudo venir, me presentaron un papel sin ningún sello o firma donde ponía, efectivamente, que el vendedor había dado positivo y un papel elaborado por la propia agencia donde el propietario del piso autorizaba a la inmobiliaria para firmar arras en su nombre, sin poder notarial, sin nada más, incluso la firma estaba incluida como imagen. Como ya habíamos hecho la transferencia y no podíamos echarnos atrás, firmamos.

Quedaba pendiente visitar el trastero de la casa, así que a los pocos días aprovechamos para volver a ir a la casa y medir. El agente inmobiliario fue amable.

A partir de ahí comenzamos a desesperarnos con la venta de Málaga, el registro tardaba y no nos daban explicación. Además, comencé a ser “poco simpático” para la agencia maña, que comenzó a ni siquiera contestar mis mensajes, y los que contestaban, con monosílabos.

Mientras tanto, nos pusimos a gestionar con el banco la hipoteca. La verdad es que el banco fue atento y eficiente, pero estos trámites tardan. Sobre hipotecas y bancos hablaré en otro artículo.

En ese intervalo recibí dos llamadas de la inmobiliaria, querían saber cómo iban los trámites de la hipoteca. La respuesta siempre era la misma, estamos en ello, en cuanto sepa fechas os lo comunico, presumiblemente finales de julio o principios de agosto, si hay suerte tal vez antes, la inmobiliaria, muy educada, nos decía siempre lo mismo: - perfecto, sin problema. En cuanto tengáis fecha, avisadnos para organizarnos.

Finalmente, acelerando trámites y pidiendo favores al banco conseguimos llegar al lunes 2 de agosto, incluso al viernes 30 de julio para firma de la compra-venta.

Al comunicarle al agente inmobiliario la noticia, su respuesta fue preciosa. - Nosotros, el primer día que tenemos disponible es el lunes 16 de agosto. Esto es lo que hay, la parte vendedora tiene ya reservadas las vacaciones y es inamovible, os avisé y os dije que nos avisáis con tiempo.

Para nosotros, esto era un contratiempo, ya teníamos todo organizado y además, firmar el 16 significaba pagar un mes de alquiler. Pedimos si era posible que firmara la parte vendedora mediante un poder notarial, pero la respuesta siempre fue no. Un “no” educado y condescendiente. Con mucho respeto le hice saber mi malestar general con la gestión y eso le sentó fatal a la inmobiliaria. Me reprochó que esto pasa por firmar unas arras tan largas, que si hubiéramos firmado arras hasta el 2 de agosto, si que estarían obligados a firmar, reprochó también las arras de 25.000 euros en lugar del 10%. No quise seguir y aunque mantuve mi posición, no entré a rebatir. Todo lo que pedimos era coherente, y lo de las arras de 25.000 euros fueron por sus prisas por firmar cuanto antes, no porque no quisiéramos pagarla.

No puedo protestar ni exigir nada a la parte vendedora, ya que ha actuado en su derecho. Además, como nunca he hablado con él, no se realmente que opina o que le transmitía la inmobiliaria. Lo que me sienta mal es esa actitud hacia nosotros de persecución y escarmiento. No nos fiamos de ti, así que paga y acepta todo. Una vez que ya depende de nosotros, ninguna ayuda.

Para empezar, ¿no podía haberme informado la agencia inmobiliaria que la parte vendedora quería irse de vacaciones la primera quincena de agosto? ¿Acaso sabiendo que teníamos pendiente la firma y los trámites en marcha, tanto costaba avisar? A nosotros nos hubiera venido muy bien saberlo para organizarnos. Pero sobre todo, lo que me entristeció es la actitud, lo primero es el vendedor y su tranquilidad, no vaya a plantearse que tal vez la agencia ha vendido su casa demasiado barata, más aún cuando absolutamente todo, comisión incluida, lo hemos pagado nosotros, y no protestes, que hemos sido muy amables contigo.

¿Crees que esto ha acabado? Hay más. Al vender la casa de Málaga, uno de los impuestos a los que debemos hacer frente es la plusvalía municipal. No es poca cosa, calculamos que unos 5.000 euros. Al llamar para informarme cómo debemos proceder para liquidar el impuesto una vez efectuada la venta, me sorprendió lo fácil que era, ellos se encargaban de todo, te enviaban las cartas de pago y listo.

En 2017 una sentencia del tribunal constitucional dictaminó que si no había incremento del valor patrimonial, el impuesto de plusvalía debería quedar nulo. El problema es que el fallo no es muy concreto a la hora de especificar cómo se demuestra que no ha habido incremento en el valor del suelo. La ley dicta que si el ciudadano liquida él mismo el impuesto y lo presenta, tiene 4 años para recurrir, pero si es la administración quien lo liquida y envía al ciudadano, sólo hay un mes para iniciar el recurso. Por algo era todo tan fácil.

Por lo que he investigado, el recurso no es sencillo y casi siempre acaba en juicio contencioso-administrativo, con lo cual, se te quitan las ganas de pelear. En definitiva, que casi no ganamos dinero con la venta y sumando las plusvalías, vamos a perder dinero con respecto a lo que les costó a mis padres la casa en 2002.

En conclusión, mi generación tiene muy complicado poder acceder a una vivienda en propiedad. La vivienda no para de subir de precio, mientras que los sueldos, simplemente se mantienen. Y sin querer entrar en que se necesitan al menos dos sueldos generosos para poder acceder a una vivienda con hipoteca. Además, no hemos tenido la suerte que tuvieron en 2003, cuando los bancos daban el 110% de la hipoteca. Los ahorros necesarios para llegar hoy a hipotecas al 80% son inalcanzables, únicamente a través de ayuda de los padres o herencias y donaciones.

Los pocos afortunados que hemos podido acceder a la compra, tenemos que lidiar en un mundo hostil. Te sientes como si organizaras un fiestón, no te dejaran entrar en la fiesta y encima oyeras a los invitados quejándose porque las bebidas no son de calidad.

Cuando me ha tocado vender, también he tenido la misma sensación.

No se puede ir con una actitud buenista ni conciliadora, la compra-venta de inmuebles es un mundo del “sálvese quien pueda” o “tonto el último”, donde la más mínima concesión va a ir en tu contra.

Creo firmemente que hay que regular el negocio de las inmobiliarias, que cobran comisiones exageradas sin apenas justificación. Tal vez sea un problema nuestro, que pensamos que los trámites para vender una casa son muy complicados y farragosos, lo que hace inevitable la mediación del agente inmobiliario. Sea como sea, no puede ser que para acceder a una vivienda, un derecho reconocido en nuestra constitución, se deba cobrar este elevado peaje.

Nosotros somos unos afortunados, hemos podido acceder a la compra de un piso gracias a una herencia y a estar trabajando los dos. Algo que aunque parezca obvio, no puede decir mucha de la gente que nos rodea.

Mi gran duda es si estamos ante un momento puntual y acabará estallando la burbuja como en 2008, o si siempre va a ser así. Queda claro que con la anterior crisis poco o nada hemos aprendido/solucionado en cuanto a esta problemática. Un mundo donde el comprador para adquirir una casa, tiene que seguir tres simples normas: “Calla, paga y da las gracias”, ¿eslogan para una futura inmobiliaria?

Yo he visto el mismo piso anunciado en venta en un mismo portal tipo "fotopiso", "idealisto"... pero con diferentes inmobiliarias y con diferencia de precios de hasta 10.000€. Agentes que engañan al comprador diciendo que tal piso tiene muchas visitas y que el precio es una ganga... cuando el piso en realidad estan deseando venderlo porque llevan mas de 10 años esperando comprador. Inmobiliarias de una misma zona actuando en plan mafioso poniendose de acuerdo para aguantar precios.. Yo creo que parte de la culpa son los intermediarios que inflan precios poniendo el que el vendedor les ha dicho. De 10 pisos anunciados ellos comen con 2 o 3 que vendan al año. Los 7 pisos restantes pasan a la lista de pisos sin vender durante 10 años. Esto solo se para construyendo mucha mas vivienda asequible o de vpo, regulando portales y agencias inmobiliarias para que no haya abusos.

Totalmente de acuerdo contigo, una pena que no se regule ni se ponga coto a estas prácticas tan frecuentes. No olvidemos que estamos hablando de algo vital como tener un techo donde vivir

¡¡Vaya!! Cuánto lo siento. Estoy completamente de acuerdo, hay que regular el sector. La vivienda es un derecho, no se puede especular con ella.

Muy bueno Antonio...el tema de las inmobiliarias es increíble y parecía que con la aparición de las web de búsquedas de piso iban a desaparecer...pero no. Por lo que sea, en este caso, no funciona la mano invisible y el mercado es capaz de ponerles una comisión con arreglo a la calidad/complejidad de su servicio.

Publicado por Antonio Rutia Jiménez