sábado, 27 de julio de 2013

Los bancos y su doble negocio

diferencias de precio por zonas
Ante esta situación, los expertos advierten de que cualquiera que vaya a firmar un préstamo debe conocer que su cuota mensual puede subir hasta niveles que ahora mismo ni imagina, ya que nadie puede predecir la evolución del Euribor a 12 meses y recuerdan que hace unos años, en el verano de 2008, estaba en máximos, en el 5,5%. Con lo cual, a corto y medio plazo, lo previsible es que las hipotecas que se están firmando ahora sean "sostenibles", pero nadie asegura que lo sigan siendo en el futuro para todos los que se están animando a contratarlas. A modo de ejemplo, teniendo en cuenta los diferenciales próximos al 2% que se ofrecen en estos momentos, supondría pagar un interés del 7,5% en unos años si el Euribor vuelve a los niveles de 2008, algo que no se puede descartar teniendo en cuenta la larga vida media de una hipoteca. Por todo ello, los analistas insisten en prestar atención y no ignorar los riesgos a los que podrían tener que enfrentarse en un futuro, pues la dación en pago, que salda la deuda bancaria con la entrega de las llaves de la vivienda, no se ha impuesto, y previsiblemente la banca reclamará hasta el final la cantidad prestada más los intereses. Los propietarios de VPO no logran entender las decisiones que ha tomado el Gobierno central en materia de vivienda protegida a lo largo de esta legislatura. Los bancos copan la oferta y, como consecuencia de la última reforma del sistema de provisiones, deberían realizar descuentos cada vez más agresivos a lo largo de los próximos meses.

Es decir, condiciones imposibles a inicios de año, pero que sí se daban en los años del bum inmobiliario. ¿A qué obedecen esas nuevas políticas de venta? Hay varios motivos. Todavía no nos hemos metido con las titulizaciones en otros países Europeos. Tales escenas extraordinarias son, paradójicamente, la evidencia de la desesperada debilidad del mercado inmobiliario de España después de la crisis de 2008. Cancelación Es una operación posterior al préstamo, el último acto una vez que se haya pagado totalmente aquél. Si se produce la cesión del arrendamiento con el consentimiento del propietario, el cesionario queda subrogado en la posición contractual del inquilino (cedente) frente al propietario. Pero lo más importante que hizo no fue lanzar el New Deal, sino cortar las alas a la industria financiera a través de la ley Glass Steagall. Sólo hace falta disposición y ganas de sacar la mejor cara de la propiedad.

Empieza por ordenar la vivienda, sigue despersonalizando de la presencia de los propietarios, limpia, despeja para tener mayor sensación de amplitud, repara los pequeños desperfectos y moderniza el entorno. Con este pequeño proceso que no debería llevar más de una semana en total, puedes evitar bajadas de precio de entre 20.000 y 50.000 € dependiendo de las propiedades. Se está protegiendo al que pide la hipoteca. Sin embargo, la exigencia de un colchón extra de capital, que debe alcanzar el 20 por ciento de la exposición a suelo y el 15 por ciento de las promociones inmobiliarias, requerirá que las entidades se refuercen unos 15.000 millones de euros, una exigencia que entorpece la concesión de nuevos créditos, por el consumo de recursos propios que provoca su concesión. Además, si la banca debe hacer acopio de provisiones contará con menos recursos que destinar a los préstamos. En Bankinter, un 59% de los pisos se vendieron con financiación y un 41% fue pagado al contado.

Es importante saber que el PER o la rentabilidad por dividendo varían con el tiempo, por lo que habría que ir actualizando el cálculo de este dato para optimizar los cálculos. Una cartera cambiante y creciente cuyo tamaño y valor hoy por hoy resulta casi imposible de calcular, pues para ello habría que sumergirse en lo más profundo de sus complejos balances. Sabemos la cantidad, entre 15.000 y 20.000 casas. En la propia ley se explica de este modo: “Se trata de permitir que aquél que lo ha perdido todo por haber liquidado la totalidad de su patrimonio en beneficio de sus acreedores, pueda verse liberado de la mayor parte de las deudas pendientes tras la referida liquidación.” La ley establece una serie de condiciones para evitar insolvencias estratégicas o fraudulentas y además, garantizar que si durante los años siguientes el deudor recupera su situación económica, compensará al acreedor por la parte de su deuda de la que se liberó. Condiciones para acogerse al beneficio de la “ley de segunda oportunidad”

Las condiciones que se han establecido en el Real Decreto-Ley 1/2015 para acogerse al beneficio de liberarse de la deuda pendiente se pueden resumir en dos: La primera es que debe intervenir un juez, de modo que al terminar el procedimiento concursal, se llegue a la conclusión de que el deudor no tiene más dinero para poder pagar. La segunda condición es que el deudor debe ser de buena fe, es decir, que se establecen una serie de controles y requisitos para evitar maniobras de fraude a la hora de pedir la liberación de las deudas. En un lenguaje sencillo y simplificando al máximo, podemos decir que se trata de que las personas con deudas que no pueden afrontar el pago puedan hacer algo similar a lo que hacen las empresas cuando entran en concurso de acreedores: se establece un mecanismo para repartir todo el patrimonio entre los acreedores y una vez hecha la liquidación, la deuda que quedase aún pendiente, queda saldada.

En el caso de personas con hipotecas que no pueden pagar, con este mecanismo de la “ley de segunda oportunidad” se permitirá que salden la totalidad de la deuda hipotecaria con la entrega de la vivienda, aunque el valor de mercado de la vivienda no sea suficiente para cubrir el 100% de la deuda pendiente. Les interesa atraer nuevo capital y lo hacen aprovechando el bajo Euribor. Si el piso lo hubieran tasado en menos dinero, el banco nos hubiera prestado menos y ahora le deberíamos menos dinero, pagando menos intereses y en menos tiempo; sin necesidad de privarnos de cosas, pudiendo ahorrar, y lo que es más importante: muchas familias no se hubieran quedado en la calle porque podrían haber pagado la hipoteca. Dentro de 18 meses se sabrá el resultado de la investigación y si las tasadoras son culpables de no ser transparentes, no ser independientes y no hacer bien las cosas. Intermediarios registrados Respecto a los intermediarios es muy importante estar seguros que cumplen con la Ley que los regula y para ello deben estar inscritos en el Registro Estatal. Ambos subsisten con la ayuda de 426 euros que le conceden por ser mayor de 52 años.

Y estoy convencido de que dentro, de las enmiendas que presenten los grupos, podremos encontrar importantes puntos de encuentro. Si el precio de la comida aumentara a un ritmo del 7% o el 8% cada año (como ha pasado con las casas en muchos mercados en años recientes) ¿estaríamos todos dándonos palmaditas en la espalda y diciéndonos lo maravillosas que son las condiciones económicas? ¿O estaríamos correctamente preocupados si las rentas no estuvieran creciendo también a un ritmo similar? ¿Haríamos lo mismo con los zapatos y la ropa? ¿Y con la educación? Sin embargo con la vivienda los aumentos de precios han de alabarse, se nos dice, incluso si superan al crecimiento de los salarios. Se nos dice que queramos precios altos en la vivienda Pero en la economía actual, si los precios de la vivienda están superando el crecimiento de los salarios, entonces la vivienda se está convirtiendo en menos asequible. Es decir, que el 92% de las mismas no se habrían beneficiado de la exención. Quedando desierta la subasta se adjudica el inmueble al 50% valor de tasación (anterior a la reforma 2011): 56.550 euros.

Invité a comer a varios compañeros de trabajo para me contasen su experiencia como compradores, y todas las tardes cuando volvía de la oficina me ponía a mirar precios en Redin, un portal inmobiliario. Y sin embargo, a pesar de tanto esfuerzo, nunca llegué a visitar ningún piso ni a hacer ninguna oferta en firme porque no estaba convencido. Aunque toda mi vida había escuchado a mis padres decir que no existe mejor inversión que una casa, y que su primer apartamento ahora valía no sé cuántas veces más que cuando lo compraron, mi intuición me decía que meterme en una hipoteca era un error. Si no sabía lo que sería de mi vida 2 años más tarde, ¿cómo iba a pedir un préstamo de cientos de miles de dólares para comprarme un apartamento en Seattle? Por suerte, descubrí La semana laboral de 4 horas antes de que fuese demasiado tarde y de que hiciese alguna tontería. Ahora, 5 años después, me alegro de que los cosas sucediesen como sucedieron. «La gente que estaba en alquiler se lanza a comprar y aumenta la demanda de vivienda»

«Es correcto. En este contexto, el estudio muestra que el diferencial más barato se sitúa en un 0,9% para un piso con un precio elevado. En esta línea, el análisis destaca que la mayoría de los bancos financian el 80% del valor de la vivienda, si bien en 3 de los casos se ofreció la financiación del 100%, aunque con unas condiciones menos ventajosas por el tipo de interés y los gastos añadidos. Así las cosas, OCU recomienda tener en cuenta que, al comparar precios entre agencias, bancos y particulares, estos últimos no cobran comisión al comprador, mientras que algunas agencias sí lo hacen. En la agenda política del país los recortes sociales son el único sistema que encuentra esa partitocracia para salvar los muebles al lobby ladrillero pero sobre todo a la banca y su solvencia. La que más subió fue la de Frankfurt: 4,96%. Por último, hay que recordar que en el momento en el que el inquilino deje de pagar un mes la renta, se podría interponer una demanda ante el juzgado de primera instancia.

Se trata de lo que se conocen como “períodos de carencia”, en los que el principal del préstamo, es decir, lo que se debe a la entidad, no disminuye. Con esas fórmulas (u otras similares) se consigue que las cuotas a pagar durante los primeros años, los más difíciles para un comprador medio de vivienda, sean menores a las de los préstamos que no ofrecen esa solución, pero a costa de que sean más altas las cuotas a pagar una vez transcurrido el período de carencia. En el gráfico siguiente puede ver lo que ocurre, en diversos escenarios de tipos de interés, con un largo período de carencia (cinco años) en un préstamo de 10.000€ a 35 años. Gráfico que muestra la evolución de la cuota mensual de un préstamo de 10000 € a 35 años con carencia de 5 años Por ejemplo, si tomamos un tipo de interés del 4%, y bajo el supuesto de que no varíen los tipos de interés durante toda la vida del préstamo, resultaría que durante los cinco primeros años el deudor pagaría 33,33 euros cada mes, mientras que a partir del mes 61 ascendería a 47,74 euros, es decir, a partir del sexto año la cuota subiría un 43,23%.

La PAH logró paralizar el primer desahucio el día antes, y lo mismo ocurrió con el segundo intento. Al fin y al cabo, es muy previsible que tarde o temprano los tipos subirán y ese 2,5% quedará por debajo del valor del dinero. Galindo solicita una nueva ley que permita abaratar el suelo, el medio de producción que más afecta al rendimiento inmobiliario y que se “abandone la lógica especulativa por la que funciona ahora”. El capital pendiente de mi hipoteca al finalizar el año 1 es todavía de 298.730€, así que una vez cancelada la hipoteca, me queda una deuda con el banco de 24.396€. - Esperar un año hace aumentar la deuda que me queda tras vender: 34.465€. - Vender a final de 2010 casi no cambia la situación: sigo debiendo 30.930€. Para su gestión, las entidades disponen de sociedades gestoras cuyas marcas van sonando poco a poco: Altamira (Santander), Anida (BBVA), Aliseda (Popular), Servihábitat (La Caixa).

Es decir, una especie de bancos malos propios, donde verter todos los inmuebles, con independencia de su valor de mercado. Se trata de un requisito redactado y exigido en el real decreto 2/2012 del año pasado y cuyos detalles se amplían en el real decreto 18/2012 de mayo del mismo ejercicio. Vamos a ver: en un país en el cual el número de habitantes habrá bajado a los 40 millones en 2050, ¿quién se cree que los precios de la vivienda vayan a poder subir? Sólo aquellos ofuscados porque el depósito de su banco no les da nada de interés y que no se paran a pensar en los efectos devastadores que tiene la subida de los tipos de interés en deudas a largo plazo. El préstamo hipotecario es el producto que le permite disponer de la cantidad necesaria para comprar o rehabilitar una vivienda u otro inmueble. Como ya dijimos, las entidades de crédito exigen una garantía antes de conceder un préstamo. Para venderlas, bajan los precios hasta encontrar el suelo del sector y así darles salida mediante financiación propia, provocando, si es necesario, pérdidas en los balances en sus carteras de inmuebles.

Además, en el mismo comunicado el máximo órgano de gobierno de los notarios solicitaba al ministro de Justicia, Alberto Ruiz Gallardón, un cambio urgente de la regulación hipotecaria extrajudicial para garantizar los derechos de los consumidores. “Si estuviera solo, ¡ya me habría pegado un tiro! –continúa–; lo hago por mis hijos, especialmente por la mayor”. En vez de eso están dedicándose a montar redes internas de comercialización o intentando utilizar sus oficinas como agencias inmobiliarias y de paso dejándose pequeñas fortunas en montar páginas web caras e innecesarias que nadie visita ni visitará. Tenía unas vistas fantásticas y lo quería", explica su propietario a. El apoyo de vecinos y comercios contribuye a que el desgaste de la protesta sea menor. Cobran nueve euros por cada propiedad que aparezca... Puedo tener derechos sobre hipotecas, pero ninguna vivienda... Es decir, préstamos con la casa como garantía.

También debemos tener en cuenta también que muchas hipotecas antiguas tienen la cláusula suelo, por lo que podrían no ver una reducción de su cuota mensual a pagar. Sea como fuere, si las hipotecas se abaratasen, las familias podrían contar un dinerillo extra todos los meses que podrían destinar al consumo u otros destinos. Te sorprenderías de los resultados que podemos llegar a obtener. Si tu también estas pensando en dejar de pagar al banco, te recomendamos que busques ayuda profesional. Llevamos recibiendo desde hace un tiempo ya una información que circula por Internet, tanto por correo electrónico como en las redes sociales, y que sabemos que continúa circulando por ahí. Y a regañadientes, te abren la puerta y se quejan por lo caro que es el servicio. Insisto, incultura financiera. No es un mal necesario. Por ello, el diferencial que se aplicará, bien al euribor o bien a otro indicador, será mucho más elevado. Todo esto se traducirá en que el acceso a una vivienda en propiedad se tornará más complicado.

Primero se llevaron a cabo algunas concentraciones ciudadanas ante las notarías que hacían estas subastas; después, la PAH solicitó una reunión con el decano del Colegio de Notarios de Cataluña y consiguió que el propio Colegio recomendara a todos los notarios catalanes aplicar por analogía el tipo mínimo fijado en la vía judicial, es decir, en ese momento el 60 %. Se puede ver si ha tenido problemas con el pago de una hipoteca o seguro, o con la compañía telefónica y a cuánto asciende cada una de esas deudas. "Un informe muy bueno típicamente no tiene ningún impago y sólo unas dos, tres o cuatro consultas. Las entidades prefieren centrarse ahora en la captación de pasivo para generar liquidez en sus balances. Aunque las promociones hayan frenado, bancos y cajas siguen ofreciendo condiciones de financiación preferentes. Se considera que un inmueble está sin amueblar cuando se entrega con las habitaciones vacías, únicamente tiene instalados el baño y la cocina con electrodomésticos.

O lo que es lo mismo, un crédito de 225 euros a 20 días implica una TAE del 2.686%. Pero, ¿quién puede estar interesado en pedir un préstamo de 300 euros a un mes vista y a esos intereses? Díaz-Santos asegura que sus clientes suelen ser personas con ingresos estables que deben afrontar pagos extraordinarios y que necesitan un adelanto de nómina. El primer castigo es de 5.000 euros pero están previstos un segundo y un tercero de 10.000 y de 15.000 o 18.000 euros. Surgen varias preguntas a esta situación: ¿A quién se le ocurriría presentarse a cobrar un préstamo o ejecutar una garantía por un préstamo en el que no eres el acreedor? Pues a las entidades de crédito. La deuda pendiente asciende a 74.819 euros. De esta forma, aunque no recuperemos lo invertido en la vivienda, dejaremos de tener deudas pendientes con la entidad que nos prestó el dinero. Entonces ambas partes se ponen de acuerdo para que las viviendas sirvan como pago. En zonas de Madrid ya han derribado algún edificio y muchos edificios que se han empezado a construir no se acabarán.

Otra realidad del mercado inmobiliario son las personas que no pueden hacer frente a la hipoteca y acaban embargándoles la vivienda. Pero existe y se extiende. Ante las reformas legislativas que han acortado los plazos de recuperación de una vivienda ante un inquilino moroso, han aumentado los acicates para que los propietarios puedan sacar viviendas al mercado de alquiler. El primer día no quería hablar, pero me armé de valor, expuse mi caso y entregué la documentación”, relata. Y en tercer lugar, se tropieza con la pretensión autonómica de cobro de altas cantidades, por la amenazadora liquidación complementaria, con el añadido de intereses de demora. Pues fatal, porque les pertenece. Según su experiencia, con el home staging, las casas se venden dos veces más rápido y por un precio en torno a un 7% por encima de aquellas viviendas que no recurren a estas técnicas. “Si se instaurase en todos los particulares en dificultades económica, la morosidad hipotecaria se dispararía y los bancos terminarían por incrementar las comisiones, asfixiando a los que sí están pagando la hipoteca”, sentencia socio del bufete, defiende la aplicación del principio universal de Código Civil porque ofrece mayores garantías a los acreedores por lo que el riesgo que deben asumir es más bajo. Y pensamos que a medida vean la utilidad y las ventajas de ser transparente, aumentará su uso y los consentimientos.

La ley exige que el ajuste se realice a lo largo de 2012, si bien ha permitido a aquellas entidades inmersas en procesos de fusión repartir el esfuerzo en un plazo de dos ejercicios. También puedes solicitar al notario directamente la copia simple del préstamo hipotecario. Quizás dicha situación está mas que superada, pero para el banco implica un inconveniente (''con la mosca detrás de la oreja''). Existen otros muchos factores, de carácter personal, que también podrían haber sido tratados. En su caso particular, piense si hay algún condicionante que al banco / caja le pueda resultar atractivo, o bien, ser negativo, y valore como puede repercutir en la operación, ya que el banco lo tendrá en cuenta.

OFERTA Una vez que se produce el estudio, la entidad financiera ofrece al cliente una oferta. Dicha oferta tendrá en consideración: Política de la entidad Exigencias 3.1.- Política de la entidad Algunas veces, las restricciones no son solo motivadas por las condiciones del solicitante, sino que pueden venir de la mano del funcionamiento interno de la propia entidad. ¿Prefieres dejar de tener deuda cuanto antes y no arriesgarte a una posible situación de paro? ¿Confías en el futuro y quieres hacer simplemente lo que más dinero lleve a tu bolsillo? Entre cuota o plazo Las hipotecas españolas se basan en el modelo francés. Hay que tener en cuenta que en este momento la deuda no sólo equivale a la cantidad que marca la hipoteca, sino que también hay que sumarle los intereses de demora. A partir del sexto mes el panorama cambia para la entidad bancaria, ya que el banco debe provisionar la deuda impagada en su cuenta de resultados y lo que sólo era un inconveniente se convierte ya en un problema para las cuentas de la oficina y del banco.

La de mayor peso es el proyecto kaplan, que aglutina préstamos non-performing (en situación de mora o a punto de entrar en impago) por valor de 1.000 millones. La deuda pendiente después de la subasta y la ejecución hipotecaria asciende a 40.000 euros de principal, cifra a la que hay que sumar unos 60.000 euros de intereses ordinarios, intereses demora y costas procesales. Entre los 13 bancos y cajas anuncian tan sólo unos 1.400 inmuebles, de ellos aproximadamente 1.200 son viviendas en venta y el resto otro tipo de anuncio. Incluso estas entidades han tenido que establecer un protocolo de las tareas que hay que hacer en cada caso, ponerles un plazo y designar a proveedores y empleados que se encargue de gestionarlas, hasta que se consigue luz vende para ponerlas en el mercado. "Hay clientes que vienen y nos dicen que tenemos una vivienda vacía en tal sitio, pero que la estamos guardando para alguien", comentan en uno de estos 'servicers'.

Esto es lo que ha propiciado que el consenso de los analistas apueste por que el ajuste ha tocado suelo, “aunque todavía este año habrá zonas donde el mercado estará muy deprimido y allí los precios seguirán a la baja”, augura la directora de relaciones institucionales del Colegio de Registradores y exministra de Vivienda, Beatriz Corredor. Para realizar esa evaluación solicita al interesado una serie de documentos de los que obtiene información sobre su solvencia económica y sobre sus pautas de consumo; y en función de la combinación de ambas decide si concede el préstamo o no. Es el Estado de Bienestar el origen del odio al inmigrante, es el intervencionismo quien incentiva conductas preventivas, pero también agresivas. Como consecuencia, el promotor se queda con el crédito y las casas sin vender y, finalmente, éstas entran en el activo del banco, que prefiere comprarlas a provisionar el fallido, con lo que se cierra un círculo nada virtuoso.

Una vez incorporadas a su activo, la tarea de los bancos es darles salida y lo hacen precisamente a través de las «inmobiliarias resucitadas» dentro de sus respectivos grupos. Ahí ya se dan diferentes estrategias, también muy condicionadas por el tipo de activo a gestionar. Para otros, la medida servirá para reactivar el mercado. Más prudencia con los particulares En el caso de los particulares, "los planes de amortización deberán observar una relación máxima entre deudas y renta recurrente" Además, la norma pone de manifiesto que los criterios de concesión de préstamos deben tener en cuenta la capacidad de prestatario para cumplir en "tiempo y forma" sus obligaciones financieras y estar basado en un plan de pago "realista". En el caso de los particulares, "los planes de amortización deberán observar una relación máxima entre el servicios de sus deudas, incluidos todos los pagos recurrentes para atender sus créditos de la entidad y para otras deudas, y la renta recurrente disponible del prestatario que la entidad puede evidenciar como procedente de su fuente de generación de ingresos más recurrente".

Asimismo, la concesión de financiación de proyectos inmobiliarios deberá incluir condiciones, como un límite preciso respecto del porcentaje de financiación del coste de adquirir la propiedad del terreno y su desarrollo posterior, incluyendo su desarrollo urbanístico y edificación posterior. Como regla general, la financiación inicial del coste de adquisición de terrenos para su posterior desarrollo urbanístico no será superior al 50% del menor importe entre el declarado en escritura pública y su valor de tasación. La política de renegociaciones de deuda deberá tener en cuenta una experiencia "mínima" con el prestatario, de "cumplimientos" durante un periodo suficientemente amplio o un importe de amortización del principal prestado que sea equivalente, así como un límite a la frecuencia de renegociación durante un número suficientemente amplio de años.

Asimismo, "se deberá extremar" el uso de valores en la tasación y los requerimientos de tasación para estimar el valor de los derechos reales que sirven de garantía en las operaciones calificadas como 'activos dudosos', así como los recibidos en el pago de deuda, deberán hacerse por sociedades de tasación independientes. PISOS SIN VENDER QUE ATENAZAN A TODO UN PAÍS Las entidades deben dar salida a su stock de viviendas para que el crédito vuelva a fluir. Como un reo atado a una bola, la banca arrastra los pies engrilletada por los pisos que han entrado en su balance. Es decir, están manteniendo con vida a empresas que son insolventes dándoles líneas de liquidez. Que cada palo aguante su vela y quien no puede aguantar, que saque bandera blanca y se deje “salvar” por alguien más fuerte dispuesto a comprarlo. Por un lado, pueden ayudaros a pedir la suspensión temporal del desahucio al juez. Nadie se quiere ir de su casa”, apunta Ada Colau, presidenta de la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH). Casos como el de la familia de son cada vez más frecuentes en España.

En caso afirmativo, debe calcular si es capaz de asumir el pago del crédito. Por eso, la familia tendrá que pagar el impuesto de plusvalía por esa ganancia patrimonial. No obstante, el 9 de marzo de 2012, se aprobó un Real Decreto-ley 6/2012, que excluye de tributación estas ganancias patrimoniales en el Impuesto sobre la Renta para un grupo de personas que se encuentran dentro del umbral de exclusión. O lo que es lo mismo, varios miles de euros más. Además, seguramente haya algún aspecto del inmueble que no te convenza. Todo un avance para que el sector apuntale la salida de la peor de sus crisis recientes. Fácil, rápido y simple. Tomando el tipo de interés que nos apliquen y el plazo que nos concedan, sabremos el endeudamiento máximo que podemos alcanzar (usar nuestra calculadora hipotecaria online para este tipo de cálculos). Además del ratio de endeudamiento, la estabilidad que los titulares tengan en cuanto a la generación de dinero es muy relevante.

Oscila entre el 2,25% y el 2,50% siempre que el cliente asuma la máxima vinculación con la entidad a través de la contratación de varios productos (en su mayoría, la domiciliación de una nómina, la suscripción de un seguro de hogar y uno de vida y algún otro a determinar en la sucursal). Esto es, el interés es hasta 0,7 puntos porcentuales inferior al diferencial medio que añaden las entidades, situado este mes de octubre al 2,921%, según el calculador de índices hipotecarios de Bankimia. Con todo, en algunos casos las condiciones que proponen las entidades no son tan ventajosas como las que confieren a las hipotecas para adquirir viviendas de sus propias inmobiliarias. Los préstamos a interés fijo tienen la ventaja de que se puede saber desde el principio la cantidad exacta que se va a pagar cada mes y el total pagado al final del préstamo, aunque en este tipo de préstamos el interés, por regla general, es superior al variable. -Si el interés es variable: también por regla general hay una fase de interés fijo y una segunda fase de interés variable por el mismo tiempo. Lo mejor que le puede suceder a un vendedor es que el precio de la vivienda baje porque así más fácilmente se vende su casa.

¿Ha tocado fondo el precio de los pisos en España? ¿Es buen momento para comprar en nuestro país? No, no han tocado suelo: en cuando suban los tipos de interés, los precios bajarán de nuevo ya que estructuralmente no hay demanda de vivienda en España. Y al final todo acaba en apuntes contables que un banco le debe a otro cierta cantidad pero resulta que ese “otro banco” también le debe a él por similares operaciones, a lo que se unen otros y otros bancos por análogas operaciones. En este caso te dirán que no hay problema, que te aceptan la dación en pago (porque les interesa y porque ganarán mucho tiempo). Así pues, vayamos a lo PRACTICO, que ya me estoy extendiendo demasiado en este post: Partiendo de la base que ya lo haz intentado TODO para vender tu casa y no lo haz conseguido… Localiza la escritura de tu hipoteca y fíjate si el tipo señalado para una hipotética subasta es igual o superior al importe que les debes. Prepara tu presentación al BANCO con los documentos que justifican tu situación actual.

Expón tus motivos. En una pared del comedor, cuelga aún un cuadro con fotos de sus hijos y nietos. Si podemos ponernos en contacto con el propietario aunque se trate de una inmobiliaria y un banco. Al dejar de tener ingresos, llega un momento en el que no pueden hacer frente a las cuotas de la hipoteca y dejan de abonarlas. Desde que comenzó la crisis se han realizado más de 250.000 ejecuciones hipotecarias. Además, también nos perdonarán las comisiones de impago y los intereses de demora. La dación en pago se contempla como una de las medidas, con los condicionantes de cada caso, recogidas en el Real Decreto Ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos. Bancos y Cajas se lanzaron vorazmente a emitir crédito, en competencia mutua por adquirir volumen para evitar ser absorbidos, primero captando capitales internacionales, en las titulaciones hipotecarias y finalmente cuando todo se venia abajo al mismo BCE.

Asimismo, si el propietario manifiesta necesitar la vivienda para sus familiares también se podrá aplicar el desalojo en un máximo de una quincena. Al encontrar un comprador se formaliza la venta, el promotor liquida la hipoteca y el banco le "perdona" la parte de la hipoteca que no puede cubrir con la venta "En la operación ganamos y perdemos todos un poco: el banco pierde parte de la hipoteca que tenía concedida pero no se queda con la vivienda, mientras que los promotores no conseguimos los ingresos previstos por nuestra obra pero al menos no tendremos una deuda con el banco ni el lastre de una vivienda por vender", señala un promotor afectado. Solo será válida para las obras realizadas entre el 7 de mayo de 2011 y el 31 de diciembre de 2012. Tener muchos préstamos pequeños o retrasos favorece la negativa del banco. Vida laboral Informa sobre la estabilidad profesional del solicitante. Y también se puede decir que habrá gente que haya comprado la vivienda antes de 2006 y que perdería dinero vendiendo hoy, ya que los intereses de las hipotecas también cuentan. Lo PRIMERO que tienes que entender es a tu “enemigo” y saber cómo piensa.

La única vía es aumentar el sobreprecio que se cobra sobre el famoso indicador. Lo corrobora también la presidenta del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API) de Alicante, Marifé Esteso: "Hace un año se podían cerrar hipotecas con un 1,5% de diferencial pero ahora sólo los clientes preferentes logran el 2,25% o el 2,50%". Ahora resulta que el problema de España es que no alquilamos tanto como en otros países, que tenemos la manía de comprar y ser propietarios a toda costa. Los resultados muestran que a pesar de lo que mucha gente cree, que el banco sea el dueño del piso no es garantía de buen precio: hay viviendas de particulares igual de baratas o más y sobre todo en mejor estado de conservación. Barato pero en mal estado A pesar de que algunos pisos de los bancos son más baratos que la media, no significa que sean una buena oportunidad.

Por otra parte, las desgravaciones de las que se puede beneficiar el inquilino son: Un 10,05% en el tramo estatal del IRPF de lo que pague un inquilino por el alquiler de su vivienda habitual, hasta un máximo de 9.040 euros para rentas de hasta 17.707,20 euros netos anuales. Casi nada. En este sentido hay que destacar que el deudor siempre deberá percibir un salario que le permita subsistir de acuerdo con el Salario Mínimo Interprofesional (en torno a los 645, 30 euros mensuales). En el caso de la venta directa, la negociación con la Administración se lleva a cabo como con cualquier negociación privada, lo que permite cierta negociación entre las dos partes aunque también suele haber un precio mínimo de venta. Pero, ¿qué pasos hay que seguir o qué aspectos hay que tener en cuenta cuando se quiere pujar por una vivienda en una subasta? Estos son, a grandes rasgos, los pasos a seguir en la puja por una vivienda a sobre cerrado. ¿Dónde localizar las viviendas? El primer paso antes de comprar cualquier vivienda es iniciar la búsqueda del inmueble que mejor se adapta a nuestras necesidades.

Si tu empresa tiene problemas y te piden algún esfuerzo extra, a lo mejor no es mala idea el hacerlo. - Si trabajas/bas en el sector de la construcción y prevés que vas a quedarte desempleado, empieza a asumir que nunca más van a volver los viejos tiempos y que es mejor que te recicles en cualquier otro oficio. Ante este escenario, resulta relativamente sencillo detener un desahucio. Sin embargo, se trata de un producto de alto riesgo que además de encarecer el préstamo no permite beneficiarnos de las bajadas de este índice hipotecario. Cálculo de los intereses. Bancos y cajas ofrecen la posibilidad de introducir un periodo de carencia -también denominado "de gracia"- que rebaje la cuota mensual en los préstamos que contratan sus clientes. Ser claro con ellos es quizás una de las mejores y más seguras formas de cierre, siendo directo sin ser agresivo. 6/ Sé flexible Como agente inmobiliario habrás vivido en carnes que una postura inflexible no lleva a ningún lado.

Están ampliamente implantados en todos los rincones del territorio, y por tanto, no esperen que su política de hipotecas sea muy buena. Bancos de nueva creación, sobre todo los de internet, así como Bancos y Cajas de unas regiones que empiezan a expandir su red en otras, siempre tendrán una buena política de Hipotecas. Pondremos un caso en concreto. Así, en menos de un año, ingresaron más de 1.400.000 euros. Si ésta falla, se puede enviar un requerimiento por escrito por medio de un burofax con acuse de recibo y copia certificada. Ni siquiera el IVA fijado al 4% para la adquisición de vivienda nueva sirve como revulsivo para animar las operaciones de compraventa. Este ha sido uno de los temas tratados en la cumbre EE UU – UE, celebrada en la Casa Blanca en noviembre de 2011. Ha habido otras inyecciones de liquidez. El sistema financiero internacional ha visto otras inyecciones de liquidez, pero ninguna tan grande como esta. Por otra parte, el inmueble de mayor precio adjudicado en la subasta fue un apartamento de lujo en Manilva/Puerto de la Duquesa, por 396.000 euros.

El importe total de los 22 inmuebles adjudicados en subasta a precio de salida fue de 5.699.200 euros, mientras que el importe total de estos mismos inmuebles a precio de adjudicación fue de 4.185.350 euros, lo que supone un 26,6% de descuento sobre su precio inicial. recalca que "este primer salón ha servido para que muchos particulares se acerquen y comprueben la total fiabilidad del método de subasta inmobiliaria a la holandesa, a la par que conocían de primera mano la oferta de los mismos promotores. Los intereses se pagan mensualmente, trimestralmente, anualmente, etc., según las condiciones del préstamo. Amortizaciones: Las amortizaciones son los abonos que se hacen para reducir el monto de dinero que se solicitó inicialmente en préstamo; es decir, los pagos que son amortizaciones no se usan para el pago de otros conceptos (como los intereses), únicamente para reducir el monto inicialmente solicitado en préstamo.

Y “el 40% de las inmobiliarias es dueño del 50% del suelo y está en presunta quiebra”, por lo que su refinanciación será difícil. Cóctel peligroso Este cóctel hace pensar en que 2010 será otro año enladrillado –paradójicamente, más por los suelos que por las viviendas– en el que, “como mínimo, habrá más pérdidas”. Y bajar ya sabemos que pueden bajar. El esquema de las titulizaciones es un sistema muy sencillo de entender: Las Entidades de Crédito han concedido muchos préstamos hipotecarios pero no quieren riesgo de crédito y se los quitan de encima lo más rápido que puede (quedándose por el camino inicialmente una comisión). Si todo el mundo deja de pagar la hipoteca y entrega el piso provocaríamos una crisis financiera a los bancos», advierte Jesús Sánchez, miembro de la Comisión de Normativa del ICAB. También coinciden en la necesidad de acudir a la acción policial. Desde el gobierno municipal de Manuela Carmena se ha creado un grupo de trabajo para abordar el desafío okupa con miembros de la Concejalía de Equidad, Seguridad y Coordinación. No es lo mismo tasar una mansión que un piso pequeño en el centro de la ciudad.

Pero en España es tradición bancaria además solicitar un avalista. Es importante aclarar que estas anotaciones que figuran en el pasivo: no son exigibles, o sea, el dinero que se prestó por la garantia se creó de la nada. ACTIVO PASIVO CAJA GARANTIA (vivienda 1, avalista creación del dinero del préstamo talón de pago préstamo hipotecario 1 reduciéndose (en riesgo) pagos préstamo hipotecario 1 incrementándose … y empaquetado en un Fondo de Titulización de Activos (FTA) La entidades financieras acumulan esos préstamos hipotecarios y los empaquetan en una relación expuesta en un folleto con las condiciones que se ofrecen las miles de hipotecas que contiene. Como si no fuera bastante duro sufrir una subasta o una dación, poco después descubrimos que todavía no ha terminado la pesadilla. "Este año será el de la segunda fase de la guerra comercial hipotecaria que comenzó a finales de 2014 y que ha impulsado la contratación de este producto crediticio durante el año 2015", anticipa consejero delegado de la agencia Negociadora.

Ni la tasadora ni el profesional será el mismo que efectuó las estimaciones previas. Ahorrar y liquidar los créditos antes de pedir hipoteca Ahorrar, intentar mantener los ingresos y no tener deudas al ir a comprar una casa son reglas que pueden parecer obvias pero que en el pasado no lo fueron. Una ola de desahucios sin precedentes en nuestro país es la manifestación más cruel de las consecuencias de la crisis económica y del estallido de la burbuja inmobiliaria. Si quieren, lo pueden coger. Obra social la PAH. En el caso de que finalmente no podáis evitar el desahucio, la Administración no os ofrezca un realojamiento digno y os planteáis la posibilidad de reocupar la vivienda, poneos en contacto con la PAH más cercana. Recapitulando: por muy complicada que sea vuestra situación, por muy avanzado que esté el proceso, recordad esta lección básica que nosotros hemos aprendido a partir de nuestra experiencia de más de tres años: cuando parece que todo está perdido, todo está por ganar.

Ya hemos indicado que corresponde a una cantidad de 641,40 euros. 2º. Para ello es preciso garantizar que su valoración resulte ajustada a la realidad del mercado, así como a la profesionalización de la gestión de las citadas sociedades". BBVA y Santander ya han creado sus propios bancos malos y han ofrecido sus cifras desglosadas en el primer trimestre del año, mientras que Sabadell y Popular tendrán listas estas unidades independientes para mediados de este ejercicio. Suele rondar entre el 0.8 y 1.0 por mil. Este porcentaje disminuye, a medida que avanza la vida del préstamo. Por otro lado, a la hora de amortizar la hipoteca, se debe tener en cuenta el Euribor, el tipo de interés que paga como tasa un banco cuando otro le presta dinero, y que es el indicador con el que se establecen los intereses a pagar: cuanto más alto se encuentre, el pago de intereses será mayor, y viceversa. ¿Reducir el período de amortización o reducir la cuota?

Reducir a plazo suele ser lo más recomendado a la hora de amortizar la hipoteca, ya que asegura una mayor rentabilidad y menor pago de intereses. La principal normativa que deben cumplir las tasaciones hipotecarias es la Orden ECO 805. Para que esto sea así, las tasaciones hipotecarias deben ser llevadas adelante por un profesional como lo son los arquitectos o un arquitecto técnico. Es una pequeña marca que dejan en el quicio. Sin embargo, para empezar a disfrutar de los descuentos, hay que añadir otros, como el seguro de vida, las tarjetas con un consumo mínimo anual, los seguros de protección de pago o la contratación de un fondo de pensión. Por eso, los expertos recomiendan que, a la hora de contratar una hipoteca, se tenga en cuenta no sólo el diferencial aplicado sobre Euribor, sino también el coste de los productos que la entidad ‘obliga’ a contratar. Diferencias y excepciones Popular es una de las entidades que más diferencia aplica entre hipotecas para pisos propios y de terceros.

El resultado está a la vista: países enteros en bancarrota y una terrorífica tasa de desempleo. Los poseedores de dinero ilegal intentan ocultar sus ingentes beneficios con el fin de no pagar impuestos para lo cual corrompen a políticos que a su vez no pueden hacer ostentación de ese dinero mal adquirido; si a ello le suma los beneficios de los traficantes de drogas cabe asegurar que casi un tres por ciento del presupuesto anual de muchas naciones acaba por convertirse en billetes que se retiran de la circulación. Llegará un momento en que se guardarán más billetes en sótanos o cajas fuertes que el que circule abiertamente, con lo que la economía se habrá colapsado. El grueso de los activos inmobiliarios (promociones y préstamos) se trasladó a la Sareb por valor de más de 22.000 millones de euros en 2012. La entidad constata así que el crédito no supera el valor de la vivienda. Sin embargo, las personas que se subrogan en un préstamo hipotecario quedan eximidas de la obligación de tasar la vivienda.

La subida de tipos hace que las hipotecas sean más caras con lo que se contrae la demanda de vivienda y por tanto su precio; la actualización de los flujos de alquiler futuros a un tipo de interés superior al existente hace que el valor de la actualización disminuya y por tanto el precio que los inversores quieren pagar por esa casa en concreto y por último, la subida de tipos lleva a una corrección de las rentabilidades de otros bienes por lo que parte del dinero invertido en vivienda se va a otros bienes con lo que el precio de las casas baja». Se recomienda que haya sido redactado y firmado por un abogado. El CBP está abierto a la adhesión voluntaria de las entidades financieras. El proyecto contará con un piso de acogida con capacidad para albergar a cuatro mujeres, con o sin hijos. Es la denominada dación en pago, una solución que en España no se aplica. Así la superficie media de las viviendas tasadas se redujo un 8% en el 2004, lo que ha amortiguado la subida del precio medio de los pisos tasados, que se situó en 193.000 euros, un 12,4% más que en el 2003.

Hay 17 hogares en la muestra EFF2008 que se encuentran en estas condiciones, que representan a 82,979 hogares en la población (el 0.49% del total) Para tener en cuenta el aumento en el numero de hogares que carecen de ingresos de actividades económicas uno podría simplemente elevar este numero de manera proporcional al incremento de hogares con todos sus miembros en paro. Estos países que eran ahorradores, como Japón o Noruega, en un momento determinado con bajos tipos de interés financiaron burbujas en otros sitios, entre ellas España. Mostrar el piso a plena luz del día, con las ventanas y puertas abiertas y las persianas subidas genera una mayor sensación de amplitud. Si el piso es céntrico, hay que resaltar las ventajas de tener todo a mano y la facilidad para acceder a cualquier punto de la ciudad. Si el inmueble se sitúa a las afueras, se destaca la tranquilidad, las zonas verdes, las instalaciones deportivas y colegios cercanos, los transportes, etc.

Cuando la vivienda es exterior, se debe recalcar su luminosidad natural. Por el contrario, si el piso es interior, conviene remarcar la ausencia de ruidos molestos. El vendedor debe tener toda la documentación de la vivienda en regla Es fundamental comprobar las escrituras del inmueble y la nota simple del Registro de la Propiedad para poder cerrar una venta sin problemas. CaixaBank hizo lo mismo un mes después. Un inmueble cuya tasación a efectos de subasta es de 300.000 euros y el capital pendiente de la hipoteca a la presentación de demanda de ejecución es de 220.000 euros: El banco se adjudica la vivienda al 60%, por 180.000 euros. “Hay que tener en cuenta que las personas inmigrantes carecen de redes sociales de apoyo aquí. La capacidad de estimar los rasgos subjetivos del solicitante y predecir su voluntad y capacidad de pagar adecuadamente es lo que distingue los excelentes analistas de riesgos, los que apenas tienen impagos en su balance.

Analizaremos los puntos que analiza la persona que nos examina crediticiamente en base a la documentación que nos solicitan normalmente y la información que el propio banco obtiene: DNI o NIE: De dónde venimos y a dónde vamos El simple documento de identidad es una fuente de información muy rica. Al anuncio no han parado de lloverle críticas de las asociaciones y plataformas de afectados por las hipotecas, que consideran las palabras del ministro Luis De Guindos “una propuesta ‘en el aire’, limitadísima e inaceptable”. ¿Qué es la dación en pago? Consiste en saldar el total de la deuda hipotecaria contraída con el banco con la entrega de la vivienda. La crisis ha puesto contra las cuerdas al sector de la construcción. Según García Montalvo, España corre el peligro de experimentar "un fire sales, es decir una rebaja a toda prisa de los precios, El Banco Santander anunció ayer la suspensión de los reembolsos de participaciones de su fondo Santander Banif Inmobiliario. En el sector se la considera el principal colaborador en la Comunidad Valenciana de Altamira, la inmobiliaria del Santander.

Además, también se aplica para los casos en los que se quiera convertir una segunda vivienda en primera vivienda. Estos intereses compondrán la mayoría de la cuota total y sólo estará amortizando (pagando la deuda) una pequeña cantidad del capital pendiente. Aunque su opinión no será vinculante, salvo que así lo expresen ambas partes antes de iniciar la valoración. Los tasadores utilizarán criterios reconocidos por cualquier ciudadano (ubicación, situación, superficie, etc.), pero analizarán de forma más pormenorizada estos y otros elementos que constituyen el valor de un bien inmobiliario. Además, si consigue poner de acuerdo a las dos partes, se cuenta con el respaldo del trabajo de un profesional, ante posibles requerimientos de Hacienda. Hay que tener en cuenta que si se utiliza la figura del tasador, habrá que abonar los correspondientes costes, que pueden oscilar entre los 300 y los 600 euros, dependiendo de la empresa y de los servicios que se demanden. Evitar la vía judicial La última opción es valorar un bien de manera amistosa y de común acuerdo.



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