"Vamos a ver un ajuste de precios a la baja de forma general. El aquelarre y desplome del sistema financiero español, se debe en buena parte, a la desactivación del mecanismo de seguridad que consistía en un equilibrio entre los activos en riesgo y el capital social de la entidad financiera. El poderoso se queda sin casa durante esos 10, con el coste de oportunidad obvio, pero además, si quiere lanzar al débil, se tiene que meter en un pleito farragoso y eterno, contratando un buen abogado, armándose de paciencia, para que al final, una vez recuperada la vivienda, de media, 18 meses después, se vea sin recobrar las rentas vencidas, sin que nadie le abone los desperfectos, porque el débil, señores, es insolvente y sale por patas. Semejante riesgo debe poder cuantificarse. El tasador está obligado a dar carácter de confidencialidad a esta documentación. La oferta no se limita a pisos, sino que abre el abanico a todo tipo de activos.
Según esta resolución judicial, entre el 2007 y el 2008 ambos ofrecieron estas viviendas -que en realidad no existían- a diversas personas. De hecho, hace poco conocimos la primera sentencia del Tribunal Supremo en contra de una tasadora por hinchar los precios de varios inmuebles para la constitución de sus hipotecas. Los expertos se defienden admitiendo que estas operaciones son un fiel reflejo de la realidad del mercado. Bueno, hasta allí no es tan grave. "Se confirma la sabiduría popular: Si debes 1.000 euros al banco tienes un problema. ¿Continúa vigente el Impuesto de Patrimonio para este ejercicio 2012? Sí, el Impuesto de Patrimonio se estableció con carácter excepcional para los años 2011 y 2012. Y por una vivienda cuyo valor es de 200.000 euros, la tasación cuesta 320 euros. En todo caso, siempre hay variables, como pueden ser: No todos los gabinetes de tasación cobran lo mismo. Lugar de la tasación Si es preciso desplazamiento (dietas, kilometraje...)
Si es preciso recopilar información por parte del tasador (notas registrales, planos...) Por último, reseñar que el pago de la tasación se realiza POR ANTICIPADO, por lo que generalmente se suele hacer una provisión de fondos inicial (señal o entrada) y antes de entregar el informe de la tasación se debe liquidar, POR COMPLETO, el coste de la tasación. Normalmente, de todo esto se encarga el banco con el cuál se valla a realizar la hipoteca. LA LETRA PEQUEÑA Deberá tener en cuenta los siguientes aspectos: Vigencia de la tasación Entidades acreditadas VIGENCIA DE LA TASACIÓN La tasación de una vivienda es limitada en el tiempo, es decir, que a día de hoy puede tener un valor, y dentro de un año, otro muy diferente, bien por la propia demanda u oferta del mercado, por deterioro o mejora en dicha vivienda, etc, etc. De ahí que las entidades financieras otorguen una validez a una tasación de alrededor de seis meses, y que pasado dicho tiempo, requieran una nueva tasación.
ENTIDADES ACREDITADAS En principio, cualquier gabinete técnico de tasación, habilitado como tal, pudiera emitir una tasación de una vivienda, y que dicha tasación sirviera para cualquier entidad financiera. Pues NO. Supone una nueva fuente de incertidumbre”, matizan. Además de estos compradores, hay que destacar el creciente peso de los extranjeros, tanto los residentes como los no residentes. Pero hay diferentes maneras de hacerlo. Mi modesta opinión que los bancos deberían empezar a vender los inmuebles que se han quedado a precios competitivos o, directamente, a los precios que la gente está dispuesta a pagar por ellos. BBVA o Caixa Galicia están entre estos últimos. También porque en muchas hipotecas firmadas hace 20 años la parte proporcional de intereses que se paga en la actualidad es muy baja, ya que se amortizaron sobre todo al principio. Incluso algunos empleados de banca consentían que se avalara una hipoteca con otra concedida el día o el mes anterior...
En fin: solo se debe avalar la hipoteca de un familiar en caso de tener patrimonio sobrado para responder y nunca se debe hacer con una primera vivienda. Incluso si estas viviendo en ella, dependiendo del caso puede ser buena idea venderla e irse de alquiler para recomprarla después cuando valga menos. - Si pensabas comprar vivienda, no tengas prisa. Normalmente son la misma persona el propietario y quien recibe el préstamo, pero no es necesario que sea así. Incluso, en algunos casos, las dotaciones son ya menores ante el incremento de precios. El llamado banco malo (porque agrupa activos inmobiliarios que estaban dañando el balance de las entidades) ofrece ya cientos de viviendas con descuentos. De un lado ayudar a capitalizar a las grandes constructoras (Ferrovial, Acciona, Sacyr, etc...) y su internacionalización con los beneficios inmobiliarios y los proyectos faraónicos de infraestructuras (AVE, aeropuertos, etc), grandes eventos y gestión de servicios básicos municipales privatizados. Por otro lado, la banca rociaba todo con la generación espontánea de dinero ficticio a cada nueva hipoteca o tarjeta de crédito que firmaba cada familia.
Por eso tuve en cuenta no perder dinero si tenía que vender la vivienda en un momento dado", relata Alfonso. En este caso el imponente stock de vivienda y suelo que acumulan las escasas inmobiliarias que quedan en pie y, sobre todo, las entidades financieras. Pero los bancos usan ese pretexto para justificar algunas tropelías que están haciendo con la venta de pisos adjudicados tras ejecución hipotecaria. Para empezar, si te decides comprar un piso de un banco, lo compras como cuerpo cierto. El hecho de que los alquileres sean tan baratos respecto a los precios de venta, y ante la falta de demanda de alquiler que haga que los mismos suban, hacen que los precios de la vivienda tiren hacia abajo porque los potenciales compradores-inversores no están dispuestos a pagar lo que se les pide ante la constatación de que las rentabilidades justifican el precio de venta. ¿Crees que el alquiler seguirá creciendo en España?
No crees que siguen estando caros en relación a la renta de las personas? Sin lugar a dudas está aún demasiado caros, pero mucho más baratos que en 2007. «Los precios de los pisos han dejado de bajar y en algunas zonas suben» «En el mercado de segunda mano, y entre particulares, los precios de la vivienda han bajado ya el 53-58% desde el pico de finales de 2006. Nuestra situación requiere una dación en pago, así que será mejor que vuelvan a valorarlo. El banco no cree tener suficiente con éste diferencial y se salta a la torera todo un lote de “prestaciones accesorias”, que se queda para sí, en contradicción con lo manifestado al bonista sobre el rendimiento que obtiene por el préstamo hipotecario. Destacan en ese lote de apropiaciones que no le corresponden: los intereses de demora, recargos, comisiones por reclamación, prestaciones accesorias y toda clase de condiciones (nóminas, seguros, etc) que incrementan los beneficios de intermediación bancaria y fidelización. «La subasta es legal, pues el prestador de servicios —en este caso el banco— puede poner las reglas que decida.
No estoy descubriendo el Mediterráneo: esto es hoy una realidad demostrada. El drama social que se ha creado ha sido fruto de una concesión de crédito fuera de los límites que marca la prudencia bancaria. Pero la inmensa mayoría no éramos ni demasiado tontos ni demasiado listos, y pagamos las consecuencias de una política económica que favorecía la burbuja, porque con ella se multiplicaban los beneficios de la banca, de las constructoras y de los grandes inversores y propietarios. También los inquilinos de alquiler fuimos víctimas de esa política. Que por otro lado, es lo que se suele hacer en la práctica. Si se deja que la situación de ocupación, cristalice, el juez que conozca de la denuncia, tendrá que denegarla por entender que es un problema entre el propietario y el “Okupa”, que tendrá que resolverse por la acción de precario (Art 250.1.2º LEC) en la vía civil. Interés fijo o variable Como se ha dicho, el interés variable es un porcentaje adicional sobre el Euribor del momento.
"Esta medida afectará a más de 370.000 familias y supondrá un ahorro estimado de hasta 220 euros anuales", concretó. Después de las subidas mayoritarias en los tipos registradas en 2014, en 2015 y ahora 2016 se han vuelto a registrar principalmente bajadas en los tipos de interés. El Consejo de Ministros ha aprobado la actualización para este año de los tipos de interés convenidos de las viviendas VPO pertenecientes a los planes estatales de vivienda 1996-1999, 2002-2005 y 2005-2008. De forma que será el avalista el responsable de pagar la deuda ante el caso de impago de un titular. Normalmente se suele necesitar un aval cuando se quiere contratar una hipoteca o préstamo y el titular tiene un contrato de trabajo temporal, tiene una solvencia económica deficiente, está en edad avanzada o bien el importe solicitado es muy elevado. Y no es así, muy pocos bancos aceptan el piso para condonar la deuda”. Lo primero que debía buscar era un reducido número de abogados que sintonizara con la quijotada que pretendía.
Quien primero engatusa al hipotecado es el vendedor de la obra, empleado del promotor, que a la vez que enseña y vende el piso les habla de la excelente financiación, así, a pie de obra el Santander capta a las victimas lejos de sus oficinas bancarias colocando un sucedáneo de hipoteca en una variedad de producto con el mismo marchamo: la estafa. Lo que quiere es que pagues, y mientras lo hagas, eres un buen cliente que no ensucia su cuenta de resultados. Por no hablar de los innumerables conflictos de intereses que se producen en todo el proceso. Solamente los gobiernos fuertes pueden hacer frente a ello. No hay que precipitarse a comprar, por la minima retribución de los depósitos y la renta fija hay que pensar que la baja del coste de vida eleva el poder adquisitivo de nuestro patrimonio. "No fuerzan ninguna cerradura, porque utilizan llaves maestras, y sólo buscan joyas y dinero en metálico. Compra una vivienda solo para vivir en ella, no la veas como negocio o inversión, porque no lo va a ser. - Si tienes empleo, procura conservarlo.
Según los datos provisionales que hoy ha facilitado el Banco de España, la nueva caída de la mora se debe sobre todo al recorte de los créditos dudosos, que en solo un mes ha superado los 4.000 millones y en un año los 38.200 millones. También ha bajado el saldo crediticio, ya que pese a que casi todas las entidades españolas están activando la producción de préstamos nuevos, aún no es suficiente para que se concedan más de los que se amortizan.
Mi empresa, somos clientes de una entidad, La Caixa, con la que hemos financiado la promoción que hemos construido para la venta. “El impacto positivo en los precios, que están creciendo entre el 1-2%, no está permitiendo vender por encima del valor neto contable”, aseguró Carlos Torres, CEO de BBVA, durante la presentación de resultados del segundo semestre. (Documento aquí) Por otro lado, existen las plusvalías de la operación de venta, que son las ganancias patrimoniales que tiene un propietario cuando vende un inmueble y tributan en el IRPF, en la renta anual. Dedique tiempo a comparar y nunca se limite a pisos de bancos. Negocie siempre el precio.
Cuando éste efectúa el ingreso y recibe las llaves, éstas no suelen abrir la vivienda que habían alquilado.chollos falsos 6)- Propiedades de ensueño a precios ridículos: Algunas páginas de internet o anuncios en periódicos ofrecen propiedades a precios muy por debajo de su valor de mercado. Pero esta renuncia se produce cuando la ejecución hipotecaria ya está en marcha y las propias administraciones no disponen de los medios suficientes para hacer frente al procedimiento. El adjudicatario no tiene porqué cumplir ningún requisito de adquisición de VPO y su uso no tiene porqué destinarlo a vivienda habitual. El banco también tiene en cuenta otro tipo de deudas que tengas y si posees algún activo como alguna otra vivienda o inversiones. "El incremento en la concesión probablemente se traduzca en precios inmobilarios más altos en lo que queda de2015", aseveran. Así, en lo que va de año, las entidades han puesto el foco en la venta de inmuebles de su propio balance, lo que hace incomparables las cifras con ejercicios anteriores, en los que apostaron también por dar salida a pisos de promotores a los que financian.
En total, Santander, BBVA, Sabadell, Popular y Bankia han saldado 38.121 inmuebles en los nueve primeros meses del año. "Todo esto supondrá, por un lado, que las hipotecas serán más baratas y, por otro, que se podrá obtener más dinero por el mismo inmueble que en 2015, y el banco exigirá menos nivel de ingresos para conceder el préstamo. El director de l’Agència d’Habitatge de Catalunya, Jaume Fornt, también corrobora que el número de afectados crece: "No notamos que aflojen los desahucios", comenta, y añade que también ha incrementado alrededor de un 13% el presupuesto con el que cuenta su oficina -60 millones de euros para este año- para paliar la situación a través de ayudas económicas al alquiler y la vivienda de propiedad y la mediación con las entidades financieras. Cuestan a partir de 60.000 € y está dispuesta a escuchar ofertas.
No es una exención por reinversión, se produce simplemente por el hecho de haber adquirido el inmueble urbano por esas fechas y solo tributa el 50% de lo que hubiera correspondido en circunstancias normales”, explica Paredes. El origen de este desconocimiento no es otro que la escasa, tirando a nula, cultura financiera de este país que nosotros pensamos que es el mejor del mundo*. Tradicionalmente se ha considerado la tasación como un mal necesario, un trámite más de la hipoteca, una molestia para el que la solicita pero que no queda más remedio que pasar por ello. "El Gobierno es muy sensible a la situación que ha generado la percepción social del gran numero de ejecuciones hipotecarias", defendió De Guindos ante la acusación del diputado de la Izquierda Plural de que el Gobierno "permanece impasible" cuando 150.000 familias han sido desahuciadas en los último cuatro años de su vivienda habitual. Un gasto deducible para la banca Pero el ministro avisó de que lejos de planteamientos "demagógicos", la dación en pago no es la "solución mágica", y puso el acento en que puede mermar la concesión de crédito y reducir el plazo de amortización y la cuantía de los préstamos hipotecarios.
Según este estudio de tasación, el préstamo medio para la compra de pisos por particulares representó el 56% del valor medio de las viviendas tasadas, 1,5 puntos menos que en el 2003. El estudio refleja grandes diferencias en el mercado inmobiliario, de modo que el valor medio en Madrid y Barcelona fue un 46% más alto que la media, mientras que en ciudades como Valencia, Zaragoza, Sevilla y Málaga fue de un 15% por debajo de la tasación media. Estas diferencias también las recoge un informe de la sociedad de tasación Cohispania que, además, avanza una subida del precio de la vivienda del 12,3% este año y un 8,6% en el 2006, frente al 17,5% del pasado ejercicio. Si la vivienda se adquirió en 2004 y el terreno en cuestión se ha revalorizado en estos diez años en 30.000 euros, la cuota a pagar oscilaría entre los 3.000 y los 9.000 euros, resultado de aplicar un tipo del 10% o del 30%.
Pago exigido en 30 días La fiscalidad en este impuesto es particularmente dañina para las personas o familias víctimas de un desahucio. En estos casos la financiación siempre es más ventajosa, con una cobertura de hasta el 100% del precio de la vivienda, diferenciales sobre el euríbor más bajos y poca vinculación. La Hipoteca Altamira de Banco Santander, exclusiva para inmuebles de la entidad, ofrece ahora pagar una cuota de 31,1 euros al mes por cada 10.000 euros financiados, a un plazo de hasta 40 años. Un anuncio con foto se ve un 203,9% más que uno sin ella. Según un estudio del portal inmobiliario los precios deberían bajar todavía un 20% más para que se produjera un impulso en la compraventa de vivienda.
Asimismo, señala que la reforma de la ley de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, aprobada en mayo de 2013, ya contempla en la práctica que se pueda considerar injusto el enriquecimiento que obtiene un banco al vender por un precio muy superior al de la adjudicación un inmueble ejecutado. [Arroyo ha sido detenido tres veces: en 2008, por blanqueo de capitales, causa que fue archivada; poco después, por estafa, también archivada. Se trata de una operación frecuente para viviendas nuevas, cuando el promotor tiene un préstamo, o para las de segunda mano, subrogándose a la hipoteca de los antiguos propietarios. – Precio aplazado: el coste de la vivienda (o parte de él) se abona tras la escritura pública de compraventa, aunque entonces el vendedor puede solicitar el abono de intereses al comprador por las cantidades aplazadas y las garantías de pago. Al activarse la garantía personal, la entidad puede proceder a embargar los bienes del hipotecado hasta cubrir la totalidad de la deuda, desde cuentas corrientes y salarios hasta coches y otras viviendas. "Muchas veces todo el proceso de compra-venta de vivienda está direccionado por las propias entidades. En el momento que se considere oportuno (antes o después de dejar de pagar), hay que dirigirse al director de la oficina y comunicarle la situación y la propuesta de solución.
Los resultados muestran que a pesar de lo que mucha gente cree, que el banco sea el dueño del piso no es garantía de buen precio: hay viviendas de particulares igual de baratas o más y sobre todo en mejor estado de conservación. A pesar de que algunos pisos de los bancos son más baratos que la media, no significa que sean una buena oportunidad. La gente no sabe a qué se enfrenta en estos casos, cuáles son las implicaciones", añade. Según los datos que manejan desde el programa, el 70% de los casos que atienden son familias con hijos y buena parte de ellos suscribieron una hipoteca en el boom inmobiliario. "Vienen con una gran angustia vital por el proceso en el que están. Eso sí, la construcción de nuevas promociones es ahora mucho más selectiva. Hasta ahora, las principales transacciones de los bancos y los fondos en el mercado inmobiliario han girado en torno a la venta de los propios «servicers» y carteras de préstamos hipotecarios y el mercado de oficinas y locales comerciales.
Es un método para la valoración de grandes negocios Método del coste: el método del coste pocas veces es utilizado de manera exclusiva, sino más bien como apoyo al tasador de que la valoración que ha realizado por el método de comparación tiene lógica. Desde el día en el que un interlocutor del banco dijo a Mireia que la entidad no le concedería la dación en pago, la joven -que actualmente hace malabares entre los trabajos de activista y madre- tuvo claro que de la entrada del banco en la rambla de Vilanova i la Geltrú no se movería hasta conseguir su derecho a vivir libre de una deuda que no puede pagar. Con 19 años, una vida entera para disfrutar de su hogar y la idea que comprar un piso era “echar el dinero en una hucha”, Mireia se hipotecó en 2007. Nunca se sabe hasta dónde pueden llegar los comentarios realizados. Son pocas las agencias que no atienden a inmigrantes, pero la mayoría tiene listados diferentes de los pisos que pueden alquilar a inmigrantes y los que no. EL RESTO DEL DINERO . Es como lanzar gasolina al fuego.
Sea como sea, si alguna cosa tendríamos que haber aprendido a estas alturas es a no firmar nunca más nada que no estemos seguros de haber entendido. Cuanto mayor sea el plazo, más intereses se pagan y, por tanto, más se paga en conjunto. 6.2. A Sambe y el otro compañero africano no les dejaron entrar en tres de los locales. En este caso tras la llegada de inmigrantes los nativos se mudan a barrios más homogéneos, aunque tengan que pagar un coste elevado en forma de pisos más caros (Card et al. "Habitualmente llaman por teléfono a un propietario para ver un piso y éste, al escuchar su acento, les dice que el piso ya está alquilado. Por lo tanto, el potencial comprador tendrá que comparar tanto precio como las condiciones de la hipoteca que conlleve. En resumen, si tenemos la seguridad de que una vivienda idéntica o muy parecida a la que nos interesa se alquila por un precio determinado, actualmente bastaría con multiplicar el precio del alquiler mensual por 260 meses para obtener un precio de venta aproximado adecuado.
A la hora de realizar una puja, es necesario tener en cuenta y comprobar si sobre el inmueble en cuestión pesa alguna carga o alguna deuda y conocer si la adquisición del inmueble se realiza libre de cargas. La documentación solicitada, y la información que obtiene de cada documento, es la siguiente: DNI o NIE Confirma los datos del solicitante, su veracidad, y sobre todo su edad. Si se es demasiado joven la falta de experiencia (tanto profesional como de vida) implica riesgos. Como se ha comentado, una docena de tasadoras están participadas por algún banco o caja, principalmente cajas de ahorros. Los bancos tienen muchísima culpa de todo lo ocurrido, y tan solo obtendrían su merecido. Por lo general, se suele pactar para el inicio del préstamo para recuperarse económicamente de los gastos de compra de una casa, reformas de su vivienda…etc. Lo que se pretende en principio con esta opción es conceder un periodo de desahogo hasta poder enfrentarse con mayor solvencia a las mensualidades de la hipoteca.
Gastos de una carencia Deberíamos tener en cuenta que la carencia no es gratuita y el aplazamiento del pago de las cuotas encarece el préstamo. Aunque mensualmente esté abonando la cuota, no se está amortizando nada del préstamo. Dependiendo de la estadística que se considere, las ventas de casas cerraron 2014 con incrementos del 19,6% (notarios) o del 2,2% (registradores‐INE). La plusvalía municipal la paga el vendedor de una compraventa normal. como consecuencia de este tipo de compromisos es posible que la hipoteca te salga más cara de lo que inicialmente previste pero siempre será infinitamente más barato que entrar en impago. “Es fundamental realizar un buen reportaje fotográfico que resalte los puntos fuertes del inmueble y sea lo más descriptivo y completo posible”, apuntan desde Look & Find. Alquiler por un día Otros recursos que pueden ser decisivos para vender la casa por un precio satisfactorio es la presentación del inmueble durante las visitas.
Los pocos inmuebles pertenecientes a los bancos que adjuntan fotografías muestran que necesitan una reforma a fondo antes de poder usarse para vivir. Casi completa inexistencia de las condiciones de compra Cuando queremos saber las condiciones que ofrecen los bancos para contratar sus hipotecas, nos encontramos que la información que ofrecen en sus páginas web es escasa o prácticamente inexistente. Es la última entidad que ha lanzado una campaña con fuertes descuentos. Como se ha descrito el banco, por segunda vez, sin abonar un solo euro de su caja de caudales ha ingresado el importe del préstamo otorgado y se lucra con su intermediación bancaria cuando no le correspondería. TERCERA ETAPA El Banco Central Europeo auxilia al pobre Banco Adicionalmente, al trayecto recorrido por el préstamo hipotecario que se describe, el banco recibe el permiso del Banco Central Europeo para crear más dinero financiero al presentar como garantía esta hipoteca. También es importante hacer una provisión de impuestos.
En ésta se establecía que los inmuebles urbanos adquiridos entre el 12 de mayo 2012 y el 31 de diciembre 2012, tuvieran que tributar solo por la mitad la ganancia patrimonial de esa venta, se vendiera cuando se vendiera. Y además se trata de un inmueble con mercado, bien situado y valor o te estas metiendo en una trampa. Pero lo más gracioso de los razonamientos de los ahorradores que quieren invertir en activos inmobiliarios, es que suelen decir que ellos buscan un piso para invertir, porque no les gustan los riesgos. El porcentaje de desgravación es de un 15% sobre las cantidades invertidas al año en la compra de la vivienda, que deberá incluir el capital amortizado, los intereses pagados y los gastos derivados de la financiación, gastos de notaría, registro o primas de seguros, con un límite máximo de 9.040 euros. “Las inmobiliarias y las webs del sector por lo general presentan las casas de manera fría e impersonal. Si queremos conseguir financiación para comprar un piso de la Sareb tendremos que acudir a un banco de los de toda la vida.
Bancos que conceden hipotecas para pisos de la Sareb La Sareb tiene firmados acuerdos de financiación con 10 entidades distintas para la compra de sus pisos. En concreto, esta periodo "prudencial" podría ser también prorrogable si los inquilinos acuerdan con la entidad financiera una cuota de pago que sea considerado "justa". Otra de las propuestas que expuso Luis de Guindos en el Congreso fue reestructurar las deudas hipotecarias fijando el pago del capital que se adeuda de forma "proporcional" en el número de cuotas pagadas y dejó abierta la "posibilidad" de que las entidades financieras asuman una "parte" del riesgo de las garantías hipotecarias. También debemos mencionar que el stock que poseen es ampliamente variado. De ellas, nueve tienen como protagonista al ladrillo español cuyo valor de mercado conjunto ronda 10.800 millones El mercado inmobiliario está que arde. Al margen, los bancos ya podrían vender ahora gran parte de sus pisos y terrenos con una rebaja del 30% (si no les hiciera un tremendo boquete) puesto que ya han tenido que apartar una bolsa de dinero equivalente a en torno a un 30% del valor de los activos: las provisiones que obliga a hacer el Banco de España para cubrir pérdidas latentes de valor.
Pero la depreciación "no es la solución, es un paso, y tendrá que diferenciar entre tipos de pisos y de suelo", matiza Julio Gil, socio director de la consultora inmobiliaria Horizone. Si se suman hasta cinco impagos, la entidad negociará el cambio de hipoteca. “Los clientes tienen miedo a lanzarse a comprar ya que pueden quedarse sin empleo”, afirman desde Barclays. El 45% del capital de Sareb es del FROB (Fondo de Reestructuración Ordenada Bancaria) y el 55% restante está repartido entre bancos y aseguradoras nacionales y extranjeras y una eléctrica. Sareb, de rebajas hasta diciembre La Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb) lanzó el pasado miércoles la campaña “grandes rebajas“, que tiene como objetivo poner en el mercado cerca de 3.400 activos inmobiliarios (viviendas, garajes y trasteros) valorados en unos 200 millones de euros.
Ha vivido día a día este proceso, y su manera de sobrellevarlo ha sido mediante el estudio. Se han creado sociedades -'servicers'- que antes de la crisis no existían y que una vez rodadas han sido capaces de 'limpiar'comercializar- hasta 30.000 inmuebles al año. Por ello, el mejor consejo es ponerse en manos de un profesional que le aconseje sobre la mejor manera de comercializar el inmueble, sobre el precio que debe pedir para cerrar la operación y que le ayudará con el papeleo. Dejando entre ver el drama social y familiar que asoma detrás de todo esto. Situaciones así generan una gran alarma social entre los vecinos. "Me lo estoy pensando, y creo que voy a aceptar", reflexiona ella. No es la primera vez que me encuentro con una situación parecida. Tipos de interés muy altos Hace 4 ó 5 años, cuando la concesión de hipotecas llegó a máximos históricos, esta formula fue utilizada por muchas familias para comprarse un coche de alta gama, hacer reformas en su vivienda o segunda residencia, hacer un viaje de ensueño, operaciones de estética o incluso varias de estas cosas a la vez.
Por lo general, cuanta más oferta, más facilidad de negociar que tiene el comprador. “Sin embargo, el crédito otorgado al sector inmobiliario no es proporcional al crédito entre las diferentes instituciones, ni la exposición de cada institución al crédito otorgado a las empresas en “presunta quiebra”. “Entendemos que una parte importante de estas instituciones pudiesen pasar por situaciones críticas, situaciones por otro lado ya iniciadas”, analiza el documento. El resto poco más de 2 millones están en régimen de alquiler. Si lo solicitas, las entidades bancarias tienen la obligación de entregarte de forma gratuita dicha ficha. La Ficha de Información Personalizada (FIPER) proporcionará la información personalizada que resulte necesaria para dar respuesta a tu solicitud de préstamo, de forma que te permita comparar los préstamos disponibles en el mercado, valorar sus implicaciones y adoptar una decisión fundada antes de suscribir tu contrato.
Hay que organizar la lucha hasta el punto de ocupar las viviendas vacías de la banca, las inmobiliarias y las embargadas para que cumplan la función social que deberían tener. Independientemente de lo que diga el borrador, que debemos saber que tiene fallos en muchos casos; y no sirve alegar que se confirmó el borrador, ya que si no era correcto, Hacienda nos sancionará igualmente. Miles de familias que entraron en lo que en la jerga financiera se conoce como 'negative equity', es decir, la deuda contraída con el banco para poder comprar la vivienda era superior al valor de la misma. Hay 'brokers' que consiguen un 100% más gastos si el cliente es solvente y el precio de la casa razonable respecto a los ingresos "El LTV se mantiene en el 80% del valor de tasación y, en este aspecto, no creo que ninguna entidad se atreva a superarlo en 2016, si bien no pondría la mano en el fuego", reconoce El regulador quiere estar seguro de que la banca no utilice este instrumento como una forma para aplazar la morosidad y, por ello, obliga a las entidades a considerar cualquier crédito refinanciado como subestándar, a menos que no existan circunstancias concretas que obliguen a clasificarlo como normal o como moroso.
Las propiedades no se pueden cambiar de nombre una vez iniciado el procedimiento, ya que se consideraría un alzamiento de bienes (un fraude). Otros van un paso más allá y deciden acudir a empresas que garantizan el pago del alquiler en el caso de que el inquilino salga rana. No entramos a valorar si en todo este proceso las entidades de crédito han actuado siempre defendiendo los intereses de los acreedores. La plusvalía es un impuesto sobre el incremento de valor en los terrenos de naturaleza urbana (IVTNU), y la cobra el Ayuntamiento. Si se ha realizado la búsqueda de vivienda y se tiene claro el inmueble que se va a comprar, un agente de la propiedad inmobiliaria, por ejemplo, puede redactar un contrato de arras o señal que servirá para agilizar la tramitación del NIE.
Dicho de otra forma, no puedes vender tu casa si no has pagado el IBI, aunque después este se aplique a todo un año. La alternativa que tienes es incluir ese IBI en el precio de la vivienda. Cuántos impuestos pagas por comprar una casa nueva Cuántos impuestos pagas al comprar casa Hasta ahora nos hemos fijado en la fiscalidad de la compra venta de vivienda desde el punto de vista del vendedor. Parece que hemos alcanzado un equilibrio momentáneo.
El acceso a la vivienda se ha facilitado en mas de un 10% del sueldo medio (aunque la reducción de la desgravación lo ha endurecido para primeros ocupantes). No solo los alquileres van a continuar abaratándose durante los próximos años, sino que además, ante la posibilidad real de que la bajada de los precios de la vivienda se reactive en próximas fechas, es la mejor de las opciones. Los precios se volverán a abaratar en cuando suban los tipos o bien haya una corrección en el mercado de los bonos, de la deuda existente. El motivo es que los intereses pagados mensualmente por el préstamo hipotecario contratado serán en la inmensa mayoría de los casos inferiores al importe del alquiler sufragado por un piso similar. La recuperación macroeconómica. Ármese de paciencia si usted pretende vender una propiedad en Cantabria, Segovia o Álava, las provincias donde el proceso se puede demorar entre 18 meses y dos años. Por tipologías, la estadística también muestra diferencias notables.
Por lo general, las hipotecas aparejadas a los pisos de los bancos, suelen ofrecer condiciones más económicas para el cliente. Todos han dicho que sí. Es un gran error plantearse esta idea, ya que entraríamos en una espiral de endeudamiento constante, teniendo no solo que responder por la hipoteca, sino también por el capital, intereses, comisiones, etc. La gente no echa los números, está obsesionada por comprar vivienda y tienen una energía codiciosa muy poderosa… no entienden que con deflación, solo con mantener el dinero en el banco, ya ganan capacidad adquisitiva. En la misma línea se expresa Javier Villoria que, desde La Caixa, matiza que lo que ha cambiado es la resolución final de cada caso.
¿Quién no quiere repetir cuando la experiencia ha sido buena? Cómo vender un piso rápido: Nuestros 10 consejos Si ya tienes en mente los errores que no debes cometer para vender un piso, sigue estos consejos para garantizar una venta rápida, sencilla y satisfactoria para todos. 1/ Prepara la propiedad No nos cansaremos de cantar las alabanzas de la técnica de marketing de moda, el home staging. Esto se debe a que, si bien en los primeros años los intereses que se abonan son mayores, al final del pago de la hipoteca los intereses son mucho más reducidos. Todo sabemos cómo acabó aquello A la hora de comprar casa hay que hacerlo pensando en el largo plazo y no como si fuera la bolsa o una inversión especulativa de la que nos podemos deshacer en meses apuntándonos jugosos beneficios. De este modo, una hipoteca media (120.000 euros a 20 años y euríbor+1%) a la que le corresponda revisión tendrá una rebaja en su cuota anual de unos 116 euros o algo más de nueve euros y medio al mes.
Tarde o temprano les llega una denuncia por parte del propietario o por el banco. Que si los bancos no dan nada por el dinero. Sin embargo, el nivel de endeudamiento (los créditos) debe mantenerse en niveles aceptables, de tal suerte que no se afecte la estabilidad económica de las personas, las empresas, las organizaciones y del país en general. Los periodos de carencia -aquellos en los que o bien no se pagan intereses o no se amortiza capital– están pensados para solventar problemas puntuales de liquidez hasta poder hacer frente sin problemas a las cuotas del préstamo. Si bien es cierto que, por lo general, los periodos de carencia se suelen pactar para el inicio del préstamo (muchas hipotecas se comercializan con periodos iniciales de carencia de capital) también es posible negociar con el banco en mitad del periodo de amortización del préstamo. “El problema es que en los años del boom se concedieron hipotecas con mucha alegría y sin mirar los riesgos.
Eso, además de lo que valdría el 51% de Servihabitat Gestión, que es el porcentaje de la sociedad que se ha puesto a la venta, ya que La Caixa quiere seguir participando en esta firma, que además también está vendiendo y comercializando activos de Building Center, la inmobiliaria de CaixaBank. El libro prevé que la operación se pueda hacer en un solo paquete que incluya Servihabitat Gestión y las 12.0000 unidades residenciales o que se puedan colocar por separado los dos activos a dos inversores diferentes. Esta operación se contabilizaría en los resultados de La Caixa, ya que Servihabitat está controlada al 100% por la caja y se encuentra al margen del balance de CaixaBank. Los pisos que ahora vende Servihabitat llegaron al balance fruto de daciones en pago y refinanciaciones de promotoras inmobiliarias. Por su parte, el inquilino pagará unos gastos de mantenimiento, además de una comisión de apertura. Esta operación se realiza de la siguiente manera, el deudor entrega su vivienda al banco, que funcionó como garantía en el momento de la firma hipotecaria y a cambio la entidad elimina su deuda, además de las respectivas comisiones.
En cualquier préstamo cuando se trata de añadir cantidades al préstamo inicial se limita a los intereses no pagados, a los intereses moratorios si se producen, y los gastos ocasionados por el incumplimiento. El importe medio de este tipo de créditos es de unos 500 euros a siete meses y con un tipo de interés del 1,7% mensual. En este caso, la ley dice que el banco tendrá que ir por la vía judicial ordinaria. La crisis les ha llenado los balances de ladrillo. Tampoco es un ámbito del gusto de La Caixa, donde reconocen que la entidad “siempre ha sido muy activa en el negocio de créditos, en general”. La personalización del producto de la entidad catalana es más acusada que en el caso de BBVA, puesto que ni siquiera pueden dar referencias de importes ofertados. Más si piensa que al dinero que destinaría a amortizar el crédito hipotecario no le puede sacar un jugoso rendimiento si contrata un depósito.
Cuota inferior a 750 euros Solo las hipotecas firmadas con anterioridad al 1 de enero de 2013 tienen derecho a deducirse un 15% en la Declaración de la Renta sobre un máximo de 9.040 euros. No tiene comisiones de apertura ni de estudio y ofrece un periodo de carencia de hasta 24 meses. La Hipoteca Net Portal Inmobiliario de Caja España-Duero, solo contratable a través de Internet, da el 100% del menos de los valores de tasación o compraventa a un interés fijo del 2,75% el primer año y euríbor más un diferencial del 2% el resto, suscribiendo un seguro de hogar y vida El plazo es de hasta 30 años y tiene comisión de apertura. Los que hayan comprado o vendido un piso conocerán bien el teatrillo inmobiliario y sus personajes: el Vendedor engominado, el Notario lustroso y sus Oficiales, el empleado de Banca que realizaba la Hipoteca, etc. Es mejor asumirlo para evitar dilaciones y rebajas constantes.
Cuando Zapatero dijo que teníamos el sistema bancario más solvente del mundo recordaba a los inversores internacionales que millones de familias españolas estaban sometidas a devolver no el bien hipotecado sino el valor de la deuda contraída con la banca. España, invitada en el G-7 en el 2007, era un enano crecido cuando el rey dijo a Chávez el famoso: porqué no te callas. “La caída continuada de nuevos préstamos hipotecarios es el principal elemento que provoca el descenso de ingresos”, afirma Raúl García, director de desarrollo y marketing de Tinsa. Esto quiere decir que una vivienda puede valer muy distinto de un año a otro dependiendo de la oferta y demanda de ese momento así como también del lugar en el que se encuentre, de las reformas que se realizan, etc que le darán un valor agregado extra y harán que el valor monetario sea mayor del esperado.
Es muy importante recordar que en las valoraciones en general y en las tasaciones hipotecarias en particular no se deben confundir valor y precio. Normativa de tasaciones hipotecarias Cuando las tasaciones son hipotecarias, entonces éstas tienen unos efectos jurídicos con lo cual deben tener unos requerimientos y cumplimientos de normativas específicas que aseguren finalmente que la tasación que se ha calculado es válida. ¿Qué variedades de fondos se utilizan habitualmente? El primer sistema son las “Participaciones Hipotecarias (PH)” que se ceden a un “Fondo de Titulización Hipotecaria”. El resto hasta la liquidación, unos 30.000 euros, se lo endosan en un préstamo personal. No en vano, el banco ya conoce su historial: morosidad, vinculación con la entidad, nivel de ingresos, etcétera. En general, todas las entidades ofrecen esta línea de créditos, aunque hay algunas más activas que otras. La PAH ha logrado diversas condonaciones, así que es perfectamente posible. Y no aceptaban objeciones, no te escuchaban si tú les echabas tus propias cuentas, si les preguntabas cuánto acabarían pagando realmente al banco si sumaban el precio inicial más los intereses generados a lo largo de tantos años; qué iban a escuchar de un inquilino bobo que cada mes tiraba un puñado de billetes al fuego.
Uno de los nuevos puntos calientes es el de las subastas extrajudiciales, un proceso más rápido y que se desarrolla con un notario en lugar de un juez, que están empezando a emplear las entidades. La Plataforma de Afectados por las Hipotecas (PAH) ha denunciado "la avaricia" de algunas entidades financieras que han decidido recurrir a las ejecuciones notariales o subastas extrajudiciales para recuperar la propiedad de pisos de familias que no pueden pagar la hipoteca. Las subastas extrajudiciales suelen estar previstas en la mayoría de las escrituras hipotecarias, pero hasta ahora apenas se utilizaban. Así, ejercitas tu mente y tomas conciencia de qué líneas no quieres traspasar. 7/ Aprende a negociar Ya sabemos lo que dice el refrán: “En el amor, la guerra y los negocios, todo vale”. por eso, la entidad pide la ejecución de tu hipoteca, que no es ni más ni menos que solicitar al juez que active las garantías que firmasteis ante notario cuando suscribisteis la hipoteca. Los promotores están muy preocupados porque esa devaluación tendrá un efecto contagio para todo el mercado, incluido para las promociones que aún resisten la crisis.
Según los datos del Centro de Información Estadística del Notariado (CIEN), en los meses de noviembre y diciembre del 2012 casi un 70% de las compraventas realizadas en Aragón se llevaron a cabo sin financiación. Con la Comunidad Valenciana está en fase de negociación para ceder unos 200 pisos. Cuando se ejecuta una vivienda por impago de la hipoteca expulsando al propietario, el inmueble se subasta, y la Ley de Enjuiciamiento Civil establece que, en caso de no presentarse postores, el banco puede adjudicarse la vivienda por el 50% del valor de la nueva tasación. Y se benefician de la posibilidad del «remate», es decir, la opción que tiene el banco de disponer de un tiempo para pasar la adjudicación a un tercero, de modo que paga el impuesto una sola vez. La triste verdad es que los bancos no tienen ningún interés en contestarte y si lo hacen no va a ser para darte largas o proponerte soluciones muy poco ventajosas para ti.
Traslada el problema a tu banco Traslada el problema a tu banco para avanzar en la negociación. El Negociador Bancario ¿Entonces que hacemos? Es muy sencillo, dejar de pagar, al día siguiente de dejar de pagar es cuando en el banco se disparan las alarmas nunca antes. Su director en España, Julián Díaz-Santos, explica que empresas como la suya entran en un nicho de negocio en el que no operan los bancos: el microcrédito. Si acaso unas tristes monedas que, con suerte, les darán para pillarse una en los chinos de abajo. En este sentido, un promotor que prefiere mantenerse en el anonimato comenta que la banca "sí que se está acercando pero no lo han hecho como debieran al primar el suelo por delante de las viviendas de nueva construcción ya finalizadas". presidente de los promotores de la provincia de Valencia, persigue generalizar esta actividad entre sus asociados a través de acuerdos con entidades como BBVA, Bankia, Santander e Ibercaja.
La mayoría de los bancos, añaden, pese a que van a seguir "comiéndose" pisos quieren los menos posibles, por lo que casi siempre se puede pactar una fórmula de pago o salida a los problemas si se acude a tiempo Con la llegada de la crisis financiera la ocupación de los pisos vacíos se ha convertido en un floreciente negocio ilegal en Madrid. Es un mercado que apenas genera publicidad. La verdadera política de vivienda la están haciendo los bancos. Al anuncio no han parado de lloverle críticas de las asociaciones y plataformas de afectados por las hipotecas, que consideran las palabras del ministro Luis De Guindos “una propuesta ‘en el aire’, limitadísima e inaceptable”. ¿Qué es la dación en pago? Consiste en saldar el total de la deuda hipotecaria contraída con el banco con la entrega de la vivienda. Conviene enterarse de cuál es el coste de esta gestión, pues las tarifas pueden variar mucho. Vas a tener que seguir pagando impuestos y servicios todos los meses, y si algo se rompe te toca pagarlo a ti.
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