Puedes ver la simulación aquí. A favor: terminarás antes de pagar tu hipoteca y la cantidad total que abonarás al banco por haberte prestado el dinero para comprar tu casa será menor, ya que pagarás menos intereses. En contra: seguirás pagando la misma cuota cada mes, por lo que tendrás menos dinero disponible para otros gastos. Consejos para escoger la mejor opción: Como hemos visto, en una situación como la actual, a la larga es más interesante reducir plazo que disminuir la cuota. Se reproduce el mismo efecto que subió los precios pero a la inversa y los precios comienzan a bajar. Con lo cual el número de potenciales compradores se reduce entre un 40 y un 50% La desaparición de los compradores de vivienda dejó a los promotores en una situación comprometida. Por ejemplo: una hipoteca de 30 años que terminaba en 2020 pero ha pedido una carencia de 1 año, en vez de aumentar la cuota para acabar igualmente de pagar en 2020, "solicitar acabar de pagar en 2021".
Otra de las prácticas habituales de las entidades es ofrecer un periodo de carencia a cambio de una subida de interés, es decir, ofrecen 'ayuda' pero cubriéndose las espaldas. Pedirlo expresamente Las opciones que está ofreciendo la banca nada tienen que ver con el plan del Gobierno para aliviar las finanzas de los hogares españoles, ya que una cosa es acudir al banco en busca de soluciones y de un plan negociación, "y otra cosa es decir explícitamente que quieres optar al Real decreto Ley y presentar toda la información y papeleo necesario", explican en el portal de recursos financieros. Para más información, podéis consultar la web del Defensor del Pueblo estatal: Todos los recursos de la fase anterior. Precisamente porque el procedimiento judicial no nos deja ningún margen de actuación y nuestro objetivo es el de seguir negociando con la entidad bancaria, las técnicas de negociación y los recursos como el escrito de petición de dación en pago, las ayudas de la Administración, los servicios de mediación y las quejas ante el defensor del cliente o el Banco de España siguen siendo recursos útiles en esta fase.
Es necesario domiciliar la nómina, contratar otro producto por importe igual o superior a 3.000 euros, y también un seguro de protección de pagos, vida y hogar. Negociar las condiciones Aunque por norma general el límite de financiación actual es del 80% del valor de tasación o de compraventa, negociar con el banco puede dar sus frutos. Está dispuesto a rebajar sus pretensiones, a despachar su casa hasta por unos 100.000 euros, calcula, reducir así la deuda y optar por el alquiler. La única manera de evitar la vía extrajudicial es no recogiendo la notificación notarial que os llevan a casa. En Alemania y Portugal se opta por las quitas siempre que se considere que los deudores son de buena fe. La organización explica que en estos países existen procesos de arbitraje con los que evitar la ejecución de la vivienda por parte de un banco. “Al ponerle la denuncia por malos tratos e iniciar el proceso de divorcio se destapó todo”.
Ahora se ha visto que en realidad la Tasación era una filfa. Sin casa, la persona inmigrante no tiene dónde empadronarse. Debido al drama de los desahucios, el Gobierno en un Consejo de Ministros aprobó un código de buenas prácticas bancarias, con especial atención al tema hipotecario. No se los van a vender a sí mismos, ¿o sí? (bueno, de todas formas, a nadie le importa) Este proceso de venta no es sencillo ya que tiene que “empaquetarlos” en grandes cantidades y colocarlos en mercados de inversores institucionales. Aun así, sigue siendo posible siempre que lo permita la entidad acreedora. En este país usureros somos las personas físicas, los bancos y todos. Imagina que por cualquier razón recibes un dinero adicional de unos 10.000 euros. Seis meses después, tenía las llaves. Según el asesor jurídico de Facua, “además de engañar al Fisco no declarando un servicio que está prestando, se exime de todas las responsabilidades por la ejecución del mismo”.
Por su parte, el consumidor también verá mermadas sus posibilidades de tener éxito en sus reclamaciones si se decanta por evadir el pago de tributos. Hemos pasado del sistema bancario más solvente del mundo a salvarlo con préstamos, avales y privatizaciones de las cajas de ahorros. Es el caso de Bankinter, que a ciertos clientes con una antigüedad mínima les ofrece una línea de financiación de entre 3.000 y 48.000 euros, con plazos de amortización que oscilan entre uno y ocho años en función del importe. A finales de marzo de 2012 la PAH denunciaba que las entidades estaban utilizando el Real Decreto como excusa para frenar negociaciones abiertas. Además, entre los afectados por la Sareb también hay adjudicatarios de viviendas de protección oficial (VPO) de todo el Estado español, bajo la responsabilidad del Ministerio de Fomento de Ana Pastor. Los préstamos al promotor que iban a ser subrogados por miles de compradores de viviendas protegidas se han quedado atrapados en el banco malo, lo cual retrasa la entrega de las casas y amenaza a los futuros propietarios con dejarlos sin financiación y sin las ayudas concedidas.
Siendo esta vía mucho más lenta y tortuosa que la penal. Esto no significa que los vecinos y comunidades de propietarios que sufren una Ocupación queden desamparados. Y por qué esas ganas por “joderte”. Pues aquí viene la primera sorpresa: El señor que te atiende en el banco es un empleadito más que sigue instrucciones. Cuando los medios de comunicación dominados por la banca hablan de 700.000 a un millón de pisos que son los que preocupan al Gobierno, los de la banca precisamente, se olvidan de los otros, los de los pequeños inversores o pequeños constructores que ya han sido abandonados a su suerte. Y muy mal está la cosa cuando la soberbia del ministro Blanco sale de “roadshow” a vender como vulgar empleado Tecnocasa esos pisos por los diferentes países europeos en la primavera del 2011, aunque sin resultados conocidos ¡mal vendedor!. Aunque hoy suene extraño, antiguamente cobrar interés por prestar dinero era usura. Por tanto, propongo que la vigencia de la dación en pago sea únicamente temporal.
Una propuesta sobre la dación en pago (El Periódico, 29 de marzo de 2011) Una generación está en peligro. «Cada Comunidad Autónoma tiene sus propios baremos, en función de la situación de la vivienda», indica esta experta. Gran parte de las Comunidades ofrecen en sus «web» la posibilidad de realizar el cálculo del valor de un bien. Y han encontrado compradores en el mercado ruso y chino. Con la reciente subida del Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) muchos usuarios y empresarios habrán sentido la tentación de realizar sus compras o trabajos de espaldas a la Agencia Tributaria, es decir, evadiendo el pago del tributo. Pero lo cierto es que tanto las organizaciones de consumidores, como el propio Gobierno, recuerdan que dejando de facturar productos o servicios y ocultando algunos contratos, como los de arrendamiento, el usuario está más desprotegido a la hora de efectuar posibles reclamaciones. Dos personas extranjeras y una no extrajera iban a una inmobiliaria en busca de un piso en alquiler.
Desgraciadamente, muchas de las personas que terminan acudiendo a este negocio fraudulento aseguran que lo hacen porque no encuentran otra alternativa. Por su parte, la más cara cuesta algo más de medio millón de euros, tras una rebaja del 31%, y se encuentra en la localidad valenciana La reforma del sistema financiero se presenta para el Gobierno de Mariano Rajoy como una solución a los precios excesivos del sector inmobiliario en España. La desesperación es capaz de hacer que veamos factible esta solución, pero en la práctica, es realmente complicado que una entidad preste dinero en este contexto, ya que nos vería como potenciales morosos. Pero lo cierto es que podemos reclamar al banco y estas reclamaciones pueden llegar a ser ganadas. Está totalmente descartado. Ahora vende con urgencia un lujoso adosado en la Hacienda de Montealto, en Jerez, para quitarse una carga de 1.900 euros mensuales que no puede saldar con los decadentes ingresos de la agencia. en 2011 podríamos haber vendido más suelo de lo que vendimos pero no lo pudimos hacer porque a los compradores les falló la financiación aunque esperamos que este año sea mejor ¿tienen suelo invendible? tenemos, pero no son mayoritarios.
Por eso, los compradores que vayan a lidiar con las filiales inmobiliarias de los mismos deben tener eso muy en cuenta antes de formalizar un préstamo. González indica que el acreedor lo que desea es que el proceso no se alargue eternamente, poder liquidar cuanto antes la situación, obtener el inmueble o venderlo posteriormente en subasta. Es decir, tienes que pagar un número concreto de cuotas compuestas de dos partes: por un lado, la correspondiente al capital a devolver y, por otra, la que responde a los intereses. ¿Qué significa amortizar hipoteca? Cuando amortizas una hipoteca lo que haces, en definitiva, es utilizar unos ingresos extra –por ejemplo, la paga de Navidad o unos ahorros- para aliviar tu deuda. Se ha abierto el concurso de los disparates, a ver si tras alguno de ellos aparecen clientes que quieran comprar estos estocs del despilfarro: europeos periféricos fans del viejo modelo vacacional; nacionales o extranjeros que perciban los precios de derribo como una oportunidad de inversión.
Así que este producto, cuando no tiene la función de ayudar a reducir el stock de pisos propios, sólo interesa como fuente de una relación duradera con los buenos clientes, a los que se les saca margen por otras vías. También hay una minoría de entidades que no diferencian, al menos en el precio, las hipotecas para pisos propios y de terceros. Aquellos pisos en los que los bancos prestan el 100% para su adquisición tienen gran trampa: esos mismos pisos los venden los particulares sin financiación a 65, mientras que los bancos, que los financian al 100%, los venden a 100. Es un porcentaje que la entidad cobra al inicio del préstamo, por una sola vez. Acorta los precios de comercialización, impide bajadas de precio incómodas y consigue más interés por parte de los potenciales compradores. ¡Todo son ventajas! Sus principios son fáciles de aplicar, y su precio no es en absoluto prohibitivo. La terminación de las obras debe realizarse antes del 1 de enero de 2017.
Hasta el 20% de las cantidades invertidas en obras de rehabilitación destinadas a la mejora de la eficiencia energética, higiene, salud, protección del medio ambiente en edificios y viviendas y utilización de energías renovables. Hace unas semanas planteó su caso al banco, que está dispuesto a darle a cambio del piso el 85% del valor de su hipoteca, el montante por el que ahora se ha tasado el inmueble. Aunque la teoría es nítida, en la práctica es posible que la transparencia siga siendo una asignatura pendiente no solo de la tasación, sino de todo el sistema financiero. Nuevas líneas de negocio Al perder la hipoteca puestos como fuente principal de ingresos, las compañías de valoración han tratado de buscar alternativas para mantener sus márgenes y no echar el cierre. A pesar del millón y medio de firmas presentado en el Congreso por la PAH, de que estén acosando a políticos y de todo el ruido que hagan, el Gobierno ya ha dejado completamente fuera la dación en pago de la reforma de la Ley Hipotecaria.
No habrá dación en pago para todos, ni mucho menos para los que ya tienen ejecutada la hipoteca o han perdido la vivienda. Este escenario ahora ha cambiado, la mayoría de bancos financian hasta el 80 % del valor más bajo entre tasación o compraventa de la vivienda, en las hipotecas variables y de tipo fijo.
Actualmente, para conseguir una hipoteca 100 % de financiación tenemos dos opciones: tener un perfil financiero muy solvente o solicitar una hipoteca para uno de los pisos de bancos, inmuebles que en su mayoría proceden de embargos o bien forman parte de los pisos construidos por las inmobiliarias de las entidades bancarias. Lo más típico suele ser lo de comprar un piso para alquilar. Y en el caso de los constructores no hayan quebrado, tienen con ellos un gran stock de vivienda sin vender, con lo cual deciden no empezar ninguna promoción nueva antes de vender lo que ya tienen terminado. Sus cálculos apuntan a que si las entidades vendieran todos esos activos al valor neto contable estimado (es decir, por unos 132000 millones de euros) "podrían obtener anualmente una rentabilidad media del 3%" reinvirtiendo la liquidez en crédito para familias y pymes.
La caza de activos inmobiliarios en España ha comenzado. Tanto si en la oficina son amables como si se muestran indiferentes o agresivos, para empezar a negociar es necesario estar tan tranquilo como sea posible. Respecto a la vivienda pública o protegida, IU aboga por prohibir su venta o privatización e imposibilitar el desahucio por parte de las administraciones públicas en sus parques de vivienda. Según ha podido comprar EL los anuncios de los tres "inmuebles en situación especial" en el centro de Madrid que anunciaba Según está el mercado inmobiliario, cuando alguien dice que es posible vender una vivienda rápido, o está mintiendo o tiene truco. Las condiciones de la mayoría de los contratos hipotecarios incluyen la posibilidad para el banco de quedarse con la vivienda por el 50% del precio tasado, debiendo el hipotecado pagar el resto de la deuda pendiente si procede.
A primera vista, parece una condición abusiva, y de cierta manera lo es. Y, además, están preconcedidos, es decir, antes de que el cliente los solicite, el departamento de riesgos ya le ha dado el visto bueno. 2008 o Saiz and Wachter 2001). La renta que el inquilino paga por el arrendamiento de la vivienda se la abona al propietario. No tengas miedo de que súbitamente el precio vuelva a crecer como creció en la burbuja. Hay que fijarse siempre si existe o no, y, si existe, conocer cuál es, puesto que va a impedir en muchos casos que nuestro préstamo se beneficie de la bajada de los tipos de interés. Es también muy habitual que en los préstamos a interés variable se establezca un plazo inicial (el primer año o los primeros seis meses) en que el interés es fijo (aunque también se puede pactar un interés fijo inicial por más de un año y luego variable por años o por semestres). Vigila la salud de tu banco y desconfía de ofertas espectaculares.
¿Quiénes han sido los culpables? Pues en este caso, todos, aunque algunos más que otros… - Los políticos, por alentar un modelo de desarrollo que estaba claro que no podía acabar bien. Obligado a abandonar la escuela en su adolescencia porque su padre fue herido en un accidente de trabajo y no podía pagársela, Pecora consiguió un puesto como asistente en un bufete de abogados de Wall Street y gracias a ello puedo asistir a la New York Law School, y se convirtió en uno de los primeros abogados “italianos” de la ciudad. Entrega de llaves por mensajero Esta estafa afecta a personas interesadas en alquilar un piso. Además, destacan que estas inmobiliarias son compañías que están ya en funcionamiento por lo que tienen unos costes fijos de gestión Los minoritarios serían los peor parados si este planteamiento llegará a cumplirse, según las mismas fuentes. Para ello, vendió carteras de crédito de dudoso cobro por cerca de 2.000 millones de euros, lo que permitió al banco mejorar la calidad del balance, elevar su liquidez y liberar recursos para la concesión de nuevos préstamos.
Durante el ejercicio, la entidad llevó a cabo cuatro grandes operaciones de venta de carteras crediticias por un importe global cercano a 2.800 millones. Cantidades nada desdeñables que hay que gestionar, para lo que en cada caso han adaptado sus estructuras a la nueva situación. Los inmuebles subastados se ubicaron en un rango de precios de salida muy variado, que osciló entre la cifra más baja, 120.000 euros, hasta un precio inicial de 1.300.000 euros, correspondiente al inmueble más caro. Con esa rentabilidad del 3,02% y unos gastos de transacción del 10%, lleva más de tres años solamente recuperar los gastos de transacción, es decir, es a partir del año cuatro, cuando el inversor comienza a ganar dinero. Pero en la costa ¿hay compradores posibles a 60.000, 160.000 o 360.000 euros? El chaletito o el apartamento en la costa se convirtió en el sueño dorado de las clases medias europeas y españolas en plena efervescencia del modelo de sol y playa.
Con carácter general los que tengan bienes por debajo de 700.000 euros (en Cataluña 500.000 y en Extremadura hay límites especiales para los discapacitados) no tributarán. El mayor inconveniente de comprar a través de una entidad financiera es que el precio de la vivienda suele ser mayor que el de los inmuebles de particulares, sin embargo, el acceso y las condiciones al préstamo hipotecario son mucho más ventajosas. pasos para comprar una vivienda El presupuesto El presupuesto es uno de los factores más importantes a la hora de adquirir una vivienda. Las promotoras, por su parte, cuentan con las agencias inmobiliarias para poner en marcha llamativas campañas de marketing. “Creía que lo que me pasaba era por mi culpa. Eso sí, siempre controlando el ímpetu para evitar caer en los excesos de épocas pasadas. Pues bien: Se las han apañado para quitártela (RDL 20/2012 y Ley 4/2013), para quedarse ellos con TU AYUDA, ahora más de dos años después han rectificado parcialmente los criterios interpretativos del RDL, pero sólo para parte de los afectados.
Esa ayuda te corresponde por derecho. Hablan de un efecto retroactivo, y vamos a explicar porque no es una solución aceptable. La crisis económica está llevando a muchas personas hasta el punto de no poder pagar la letra de la hipoteca, lo que lleva a muchos embargos. En tercer lugar las Entidades de Crédito no quieren levantar la liebre sobre la clase de negocio que está haciendo y no quiere que se conozca cuántos créditos se ha quitado de en medio y qué morosidad tienen. El trato tampoco es el mismo: los autóctonos se encuentran con una sonrisa, y con un gran interés por captarles como clientes. Quienes tenían que supervisar que la codicia tuviera una contención no lo hicieron, ahora unos y otros se lavan las manos y los verdugos se disfrazan de víctimas y todo queda en que el populacho ha querido vivir por encima de sus posibilidades.
Los bancos no sacan de su caja fuerte el dinero que le han prestado ni siquiera miraban si tenían dinero en “la caja fuerte” en esos locos años que te enchufaban hipotecas preconcedidas. recuerda que “para evitarla bastaría con que se modificara el artículo 670.4 de la ley de enjuiciamiento civil y se estableciera que, también en este caso, el banco sólo se la podría adjudicar por el 60% del valor de tasación como mínimo”. Algunos garantizan hasta calefacción. El término “okupa” procede de la palabra ocupación. Otro efecto colateral en las empresas y negocios ha sido la subida de sus costes para obtener naves, terreno industrial, oficinas etc. el otro tipo de promotora es la de tamaño pequeño y especializado en temas de cooperativas o en permutas de suelo a cambio de viviendas terminadas ¿qué opina sobre el aumento de las provisiones sobre los activos inmobiliarios de la banca por parte del gobierno? esta medida puede impactar a corto plazo a los promotores porque podremos tener más competencia por parte de los bancos en cuanto a precios. Cada día se creaban nuevas empresas dedicadas a la construcción con beneficios importantes.
Además, durante los primeros seis meses del año Sareb ha reactivado la construcción de viviendas en otras 11 promociones, que han supuesto una inversión de 5,2 millones de euros. De hecho, la entidad catalana comunicó este martes a la Comisión Nacional del Mercado de Valores que una devolución con retroactividad total el costaría 750 millones más que los 550 millones ya provisionados para las devoluciones hasta 2013. Por otra parte, los expertos de Goldman apuntan a que Popular tendría que dotar 334 millones y Bankia 160 millones más. Un tándem perfecto: rebaja de precios combinada con una hipoteca actualmente al alcance de pocos, aunque parece que algo está cambiando. Y otro punto: publicidad llamativa en casi todos los medios de comunicación, además de en los portales inmobiliarios.
A la búsqueda del comprador extranjero. Los notarios certifican que en 2014 una de cada cinco casas fue adquirida por un foráneo. Eso sí, hay que diferenciar entre los que realmente hacen una oferta coherente y los que hacen una oferta temeraria a sabiendas que se va a rechazar, es decir, hay que saber diferenciar un posible comprador de un cotilla nervios al enseñar la casa No conviene dar sensación de desesperación al vender la vivienda ni tampoco exagerar en exceso los aspectos positivos de la vivienda 7) firmar papeles con quien no debe Los expertos también recomiendan no firmar un contrato de arras ni recoger la señal sin estar seguros de que el comprador va a conseguir una hipoteca. "Por ejemplo, tenemos familias a las que les entra un sueldo de 1.200 euros que no pueden pagar la hipoteca por las cuotas", relata una trabajadora social del programa.
También consideró que en la propuesta existe una "gran ambigüedad" y "errores de concepto". Por último, el portavoz del PSOE en la Comisión de Economía del Congreso, Valeriano Gómez, indicó ayer que estas medidas crean "falsas expectativas", ya que no obligan a las entidades financieras a acatarlas. 160.000 procesos de ejecución hipotecaria Más de 160.000 familias se encuentran inmersas en procesos de ejecución hipotecaria, según indicó ayer el presidente de la Asociación de Consumidores de Bancos, Cajas y Seguros (Adicae), Manuel Pardos. En caso de tenerlo, éste se mantiene como garante del préstamo. Y a medida que España entra en su segunda recesión en tres años con la mayor tasa de desempleo en la Unión Europea, la propiedad se mantendrá en los baches. Los economistas de Fitch estiman que los precios caerán entre el 30 al 35% desde su máximo, mientras que Exane BNP Paribas dice que todavía están entre un 20 y 30% sobrevalorados. El volumen de ventas de viviendas en el año 2011 fue de alrededor de la mitad de lo que era en 2007, y la tendencia a la baja se está incrementando: las ventas en enero cayeron un 28% respecto al mismo mes del año pasado. Los bancos también están tratando de vender paquetes de activos en problemas y malos préstamos a firmas de capital privado.
Por ejemplo, Santander negoció este verano pasado con Morgan Stanley y una empresa conjunta entre Goldman Sachs y el fondo de capital privado Cerberus para la venta de 3.200 millones de euros de activos inmobiliarios, según aseguraron fuentes cercanas a las negociaciones. En última instancia el acuerdo fue no llegó a concretarse por el precio y la incertidumbre regulatoria en el período previo a las elecciones generales de noviembre. ¿Una ventaja injusta? Tener tanto la propiedad como el crédito da a los bancos una ventaja injusta sobre otros en el mercado, dicen los críticos, pero es totalmente legal, según recuerda Alfonso Fernández-Puebla, abogado inmobiliario de la firma Gómez-Acebo & Pombo, que asesora a los bancos. Carolina Roca, la tercera generación de una familia que se especializa en la construcción de viviendas de bajo coste, está luchando para vender los últimos seis pisos en un bloque de 132 unidades en otra ciudad de Madrid, Torrejón de Ardoz. El edificio de ladrillo blanco y gris con piscina al aire libre está rodeado por bloques similares en un barrio de trabajadores de ingresos bajos a medios, tales como policías y dueños de tiendas pequeñas.
Las viviendas de dos dormitorios se venden por 156.000 euros, con una hipoteca del 80% del banco que ayudó a financiar los costes de construcción, resultando en un pago mensual de alrededor de 450 euros. Si no media sorpresa, lo de Ana G.C. CONVERTIRNOS EN VENDEDORES: Ahora es preciso que nos preparemos para actuar como un vendedor: debemos tener el teléfono siempre a mano y no tardar nunca más de 24 horas en responder a una solicitud de información. Pero el precio de arrendar una casa no está al alcance de todo el mundo, principalmente de jóvenes con sueldos bajos, por lo que la única opción posible es la de compartir piso. Se trata de anuncios gancho, con precios muy por debajo de los habituales en la zona, que supuestamente pertenecen a un arrendador que tiene mucha prisa por alquilar. “Mi casa está a precio de mercado, y como no tengo prisa he optado por diferenciarme. “Habíamos vivido siempre muy bien porque él trabajaba de estibador en el puerto y tenía un sueldo de 6.000 euros al mes.
El diferencial más barato encontrado fue de 0,9%, al nivel de las mejores ofertas del mercado, pero para un piso caro. De las conclusiones del estudio y para aquellas personas interesadas en la compra de una vivienda OCU da las siguientes recomendaciones: OCU estima que el precio de la vivienda en España debe seguir bajando para adaptarse a la capacidad real de pago de los españoles. Apenas 800 unidades a la venta, según estimaciones de la consultora Knight Frank, y con algunas promociones totalmente fuera de precio. Algo tan fundamental como la base de calculo (capital x rédito x tiempo) los truhanes de la UCI lo hacen imposible, mejor dicho no existe, por lo que la subrogación se hace inverosímil ya que ninguna entidad financiera se colocaría en lugar de la UCI. 23636-157-118[1]Visto lo visto, lo extractado y resumido en estos tres cuadros, ya no parece tan exagerado el apelativo de mafiosos prestamistas del Bronx a estos estafadores de cuello blanco de la financiera del Banco Santander.
Así, si en 2014 las ventas se situaron alrededor de las 365.000 unidades, las realizadas durante el ejercicio actual se acercarán a las 440.000 (véase la figura 1). En ocasiones, el que subsista deuda pendiente tras la ejecución deriva del hecho que de que tal inmueble se lo adjudica el acreedor a un precio muy inferior al fijado para la concesión del préstamo. Así, se producen situaciones lamentables como la que resuelve el Auto del JPI nº 8 de Valladolid de 27 de febrero de 2012. Durante algunos años, los bancos españoles absorbían la mitad del crédito disponible en la Eurozona, algo a todas luces desproporcionado al tamaño de la economía nacional. 2 - Estallido de la Burbuja: 2007- 20?? Como en todas las burbujas, la escalada de precios tenía que llegar en algún momento a un punto en el que los precios se hicieran demasiado altos. Una vez redactado el Folleto, que no deja de ser un catalogo de ventas, el banco, como cedente de las hipotecas, constituye, junto a una Sociedad Gestora, ante notario, un Fondo.
Los principales condicionantes que impiden que una persona con capacidad adquisitiva no compre una vivienda son, según los expertos de CX Inmobiliaria, "la incertidumbre sobre la situación laboral y económica de las familias, la expectativa de una eventual bajada de precios de los inmuebles, la dificultad de vender el piso actual y la falta de financiación". La filial de Catalunya Caixa es una de las muchas sociedades que han creado las entidades financieras para dar salida a su stock de viviendas, resultante de las daciones en pago y de los embargos. La norma, aprobada el año pasado, otorga un permiso de residencia a los extranjeros que realicen inversiones inmobiliarias de más de 500.000 euros. Por comunidades autónomas: Andalucía, Cataluña, Comunidad Valenciana y Madrid acapararon el grueso de las operaciones, con 336.000, más del 80% del total. Un sector en horas bajas El parón de la actividad inmobiliaria se ha trasladado a las cuentas de las empresas de tasación de viviendas, así lo corrobora el presidente de la patronal Atasa y director general de la sociedad de tasación Tinsa.
Observemos la relación entre la riqueza mobiliaria e inmobiliaria de los hogares españoles desde el fondo de la crisis en el 2009 Una vuelta a valores intermedios, por ejemplo, 475% para inmuebles y 93% para la riqueza financiera, supondría un movimiento de flujos y precios, del sector financiero al inmobiliario, de 150.000 millones para los próximos cinco años si se confirmaran las tendencias actuales. La demanda de alquiler predominará en las rentas bajas. Se espera la admisión a trámite de la Mesa en los próximos días, para empezar el proceso y conseguir, según el calendario previsto, 50.000 firmas en cuatro meses a partir de septiembre. Era un delgado hijo de inmigrantes italianos, nacido en Sicilia, de voz suave, llevaba un sombrero de fieltro de ala ancha, y a menudo tenía un cigarro colgando de sus labios a lo “Humphrey Bogart”. Si partimos del concepto de valor como “el precio que un comprador está dispuesto a pagar libremente por adquirir un bien” no es difícil pensar que existen factores de carácter emocional que afectan a dicho precio, además de interesen encontrados.
Desde el punto de vista del vendedor, éste siempre va a querer obtener el mayor valor posible por su inmueble y el comprador siempre va a tratar de obtener el menor valor por él. Tenía una novia, buenos amigos y un empleo estable. Mesena, por ejemplo, la comercializadora de inmuebles de Banesto, ha acogido en su plantilla a varios empleados de Viviendas Jardín, actualmente en concurso de acreedores, y Altamira, la inmobiliaria del Santander, nutre su plantilla con varios profesionales de Urbis. Las inmobiliarias locales son las preferidas por las entidades financieras para vender viviendas terminadas. "Este dato da a entender que el perfil del habitante de piso compartido se corresponde en muchas ocasiones con personas que han sido expulsadas del mercado de alquiler por los altos precios y los sueldos mileuristas que no permiten otra opción de vivienda", señala El tiempo necesario para alquilar una habitación es bajo, probablemente por una mayor demanda estacional.
El suelo de la cocina es muy feo, las puertas necesitan un cambio… Como es tu casa y quieres estar cómodo, es muy posible que también inviertas otros miles de euros en una reforma. Luego están los gastos regulares. Que la jugada esa de compre hoy, y compre ahora, porque dentro de veinte minutos pagará el doble, sólo funciona con los billetes de algunas aerolíneas de bajo coste, y sólo si no borras las cookies o no vas a buscar a otro sitio, como el ordenador de una biblioteca. Con la vivienda, es mejor no caer en ese canto de sirena, porque los precios no van a subir en 2014 y, nos cuenten lo que nos cuente, no estamos ahora ante la gran y única oportunidad de nuestra vida. Este impuesto varía en cada Comunidad Autónoma, y su cuantía es el resultado de aplicar un porcentaje (que va del el 0’75% al 1’5%, según la Comunidad Autónoma) a la cantidad total garantizada (atención, no al capital del préstamo, sino a todo lo garantizado por la hipoteca, que es el capital, más intereses y costas, y que, como orientación, suele acercarse a la mitad del doble del capital del préstamo).
Una máquina de sanear balances de bancos y socializar pérdidas de iniciativa privada. O sea, no vale que la Administración tome el valor que le venga en gana, sino que la meta es el valor real, y aquí viene la clave: la Administración tendrá que motivarlo de forma clara, razonada y específica. La mayoría de las hipotecas tienen un plazo de amortización más corto que las de los españoles y la tasa de impago es realmente baja, según afirman algunas agencias inmobiliarias también dedicadas a tratar con este cliente. En cuanto a los rusos, el número de transacciones cerradas y el aumento en el mercado inmobiliario español, reflejan por sí solos que el número cada vez mayor de operaciones que se cierran por parte de estos ciudadanos. Para acabar de complicar las cosas Martina se queda sin trabajo lo que provoca un golpe demoledor en su estado de animo, cree que al evaporarse los recursos económicos que le proporciona el empleo no podrá llevar a la financiera UCI a los tribunales.
Sus dificultades en ese punto del proceso no han hecho más que empezar. en estos casos, el frob (que se ampliará de 9.000 a 15.000 millones) podrá intervenir a través de financiación con bonos convertibles contingentes (cocos) Las cuatro grandes entidades que han estado o están en manos del Estado -Banco CAM, NCG Banco, Bankia, y CatalunyaCaixa- vendieron el año pasado casi 40.000 activos inmobiliarios por importe de más de 5.000 millones de euros, y con descuentos que llegaron al 60 %. La persistencia de la crisis y las nuevas necesidades de capital contenidas en los dos decretos de saneamiento del sector financiero aprobados por el Ejecutivo en 2012, han sido dos de las razones que han hecho que las entidades aceleren las ventas.
También ha influido la creación de la Sareb o "banco malo", que ya está en marcha y cuya función será gestionar los activos inmobiliarios que quedan, previsiblemente con unos descuentos todavía mayores que los mencionados, por lo que las entidades se han empleado a fondo en deshacerse de estos inmuebles. Los bancos utilizaron también como reclamo para vender pisos y otros activos factores coyunturales como el final de la desgravación por la compra de primera vivienda, el 31 de diciembre de 2012 o el aumento del IVA del 4 al 10 % en 2013. Casi todas las entidades notaron un incremento de las ventas en el último trimestre del año para aprovechar la desgravación fiscal por adquisición de vivienda, que terminó el 1 de enero de 2013. También contaron con el incentivo de la caída del precio de la vivienda, que sólo en el segundo trimestre de 2012 se redujo el 15,2 % en comparación interanual y fue el país donde más cayó de la Unión Europea (UE), ya que los precios bajaron de media un 1,9 %, según datos de la Oficina de Estadísticas Comunitaria (Eurostat).
Por entidades, Bankia Habitat, la sociedad inmobiliaria del Grupo BFA-Bankia, cerró 2012 con unas ventas de 14.600 activos inmobiliarios, entre inmuebles, suelo y promociones, por un importe total de 1.600 millones de euros. De esas 14.600 unidades vendidas, explica la entidad, más de 5.600 eran inmuebles procedentes de los activos adjudicados por impagos, que le reportaron unos ingresos de 550 millones de euros, el 18,9 % más de lo que consiguió en 2011. También se deshizo de otras 9.000 unidades entre las subrogaciones procedentes de promotores y la desinversión en activos como el suelo y las promociones sin terminar, que rondó las 9.000 unidades. Por comunidades autónomas, BFA-Bankia vendió 1.920 inmuebles en Madrid y 1.200 en Valencia, además de 480 en Castilla-La Mancha, 380 en Cataluña; otros 380 en Andalucía; 320 en Castilla y León y 160 en La Rioja, añade la nota. CatalunyaCaixa logró desprenderse de más de 8.600 inmuebles durante el pasado ejercicio, por valor de casi 1.500 millones de euros. De este total, 7.275 corresponden a ventas de inmuebles, un 35 % más que en 2011, y 1.408 a alquileres, según un comunicado de la entidad, que será subastada en el primer trimestre de este año.
Las ventas se han producido en todo el territorio español, aunque la mayor parte se han concentrado en las comunidades de Cataluña, Valencia, Andalucía y Madrid. Novagalicia Banco obtuvo 1.181 millones de euros por ventas de inmuebles en 2012, con lo que redujo su cartera en 9.973 inmuebles, un 30 % más que en 2011. La entidad gallega realizó la mayor parte de estas ventas en Galicia, donde logró deshacerse de dos de cada tres activos disponibles, seguida de lejos por Valencia, con el 6,56 % de las ventas; Andalucía, con el 6,38 % y Cataluña, con el 4,08 %. La realización de operaciones experimentó un fuerte impulso en el último tramo del ejercicio y en noviembre se registraron ventas por valor de 152 millones de euros, máximo mensual contabilizado por la entidad hasta la fecha. El importe obtenido por la venta de estos activos se sitúa en 610 millones de euros, cifra que supone un incremento del 146 por ciento sobre los ingresos obtenidos en 2011. En número de inmuebles, en 2012 esta entidad vendió 3.872 unidades, por 1.226 en 2011.
Por su parte, el Banco CAM, que forma parte del Sabadell, vendió en 2012 un total de 6.021 activos inmobiliarios (1.980 en 2011), por un importe de 746 millones de euros (268 en 2011). La entidad alicantina, en conjunto, vendió inmuebles por valor de 2.234 millones, con lo que multiplicó por 1,6 veces las ventas de 2011. El Banco de España les está permitiendo ocultar el valor de mercado real. Por eso, antes de contratar ningún préstamo, es importante saber cuáles son los gastos mensuales que se pueden pagar, haciendo una proyección de los ingresos a corto y medio plazo. Sin embargo, en esta operación intervienen dos personas y quien adquiere la casa no está libre de pagar impuestos. En su caso la cuantía de los tributos se calcula de forma diferente y dependerá de si la casa es nueva o usada. ¿Transmisiones Patromoniales o IVA? Aunque desde el principio hablamos de casas de segunda mano, nunca está de más recordar las bases de los impuestos que pagamos por nuestras compras y que básicamente pueden ser el IVA o el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.
El IVA sobre vivienda se aplica sólo a las casas de nueva construcción, no sobre las de segunda mano. Las entidades financieras consideran que este índice, no refleja bien el coste del dinero para que el sector pueda conceder hipotecas. En este sentido entran préstamo a coches , a estudiantes etc. CDO, que vienen a ser obligaciones garantizadas por deuda, bonos de titulización etc. La explicación la encontramos en el paupérrimo parque de alquiler social del país. Y sin intermediación bancaria.
Hay quien la adora y quien la odia. Entre ellas unicaja, ibercaja o la subastada cam Realia La mayor incertidumbre de realia es contar con un banco intervenido entre sus principales accionistas. La oferta de la entidad se centra en el sur de España, especialmente en las regiones costeras. Ésta es la cantidad que el propietario pierde, ya que nunca existió ninguna transferencia inicial por valor superior al acordado y el justificante bancario era falsificado. llaves por mensajero- Entrega de llaves por mensajero: Al contrario que las anteriores, ésta estafa afecta a personas interesadas en alquilar una vivienda no a los arrendadores. así solucionarás la situación antes de que se convierta en un problema. En síntesis, proponen que a través de un trámite ante el notario se salde la entrega de la vivienda para cancelar parcialmente la deuda.
Esta es la frase que los banqueros españoles repetían hasta la saciedad antes de que la crisis la dejara desactualizada: hoy mucha gente ya ha dejado de pagar el resto y no puede tampoco con la hipoteca. La ratio de morosidad de los créditos concedidos a particulares por la compra de vivienda sigue siendo relativamente baja, sobre todo si se tiene en cuenta de que la tasa de paro ha superado el 27%, y hay cerca de dos millones de hogares con todos sus miembros en situación de desempleo. Es una forma bastante extraña de mirar al precio de una necesidad básica. La situación es que por una parte hay una transmisión del riesgo de crédito pero no de las “prestaciones accesorias” que por su propia definición deberían ser inherentemente dependientes de la suerte que corran las obligaciones principales.
En este punto surgen varias preguntas: ¿Cómo es posible separar una prestación accesoria de la principal sin desvirtuar su contenido? También hay que preguntarse qué pasa cuando el cliente no paga o paga parcialmente ¿Qué se cobra primero? Pues los recargos e intereses de demora. Y todo en un escenario en el que el índice al que están referenciadas la mayoría de hipotecas en España (el euríbor) se encuentra en mínimos históricos. "Si los modifica al alza otra vez ya será el colmo; no tendría ningún sentido y sería un abuso para miles de familias", denuncia Fernando Herrero, de Adicae. Al igual que los prestadores al tomar la decisión de conceder un crédito valoran las circunstancias personales del solicitante, el propietario de una vivienda debe tener en cuenta tantos factores como sea capaz e incluirlos a través de la garantías, avales, adelantos y el propio precio.
Y en este punto, también conviene hacer una aclaración importante sobre los intereses de los microcréditos: estas cantidades están expresadas en %TAE, aunque se trata de un valor pensado para los créditos de largos periodos de amortización, pues expresa el coste de un crédito a lo largo de un año. ¡Qué es mi casa! ¡Ladrones!". A pesar de haber sido apodado como el “banco malo”, no es una entidad bancaria y, por lo tanto no financia pisos ni concede hipotecas. Cuando la crisis hizo saltar por los aires el tinglado, emergió con crudeza que hacía tiempo que se estaban esfumando los compradores de este producto. El Gobierno español se ha sacado de la manga un márketing creativo que para sí quisieran las más exitosas empresas: aquellos extranjeros que compren por encima de 160.000 euros recibirán como bonus la residencia. Participada por el Estado, bancos, cooperativas de crédito y aseguradoras, es una herramienta esencial, insiste el Gobierno, para desatascar el problema del ladrillo.
Hoy en día, Hacienda considera la dación como si se tratara de una venta. El objetivo de la Sareb es facilitar la gestión y comercialización de dicha cartera, liberar a las entidades de los riesgos asociados a la misma y facilitar el saneamiento del sistema financiero. Ni el 'Código de buenas prácticas de la banca' o la reforma de la ley hipotecaria impulsadas por el gobierno central, ni el 'servicio de apoyo' de la Junta y el Ayuntamiento, y mucho menos el programa 'Viva social' (en el que sólo figuran 11 viviendas en total) pueden hacer frente al problema. Su cartera de obra nueva a la venta también incluye promociones de otras entidades financieras como Aliseda (Banco Popular) y Caja Rural del Mediterráneo, así como del IVVSA y otros pequeños promotores. Las firmas colaboradoras de bancos y cajas destacan "por un balance saludable, tener capacidad de endeudamiento y presentar proyectos creíbles para banco y promotor", como comenta a este digital Rafael Bosch, analista de carteras inmobiliarias de entidades financieras.
De ahí, que estos grandes inversores hayan dado mandato a las entidades para que frenen la venta de inmuebles en previsión de grandes beneficios, según confirman fuentes del sector. Están intentando vender sus viviendas lo más caras posibles y por ese motivo la poca financiación que dan es para vender (a precios de burbuja o con pequeños descuentos) cuanto antes las viviendas que tienen en sus balances, en lugar de destinarlos a la creación de empresas en la economía productiva. A la hora de mirar el estado de un banco o caja, en este momento más importante que su morosidad o sus recursos propios es saber cuanto "ladrillo" tienen en sus balances. Los bancos solo conceden hipotecarios si el resultado del mismo es inferior al 35 o el 40%. Extractos bancarios Los extractos bancarios informan sobre la pauta de consumo del solicitante: su capacidad para gestionar sus gastos y ahorrar; y sobre otras obligaciones económicas: préstamos, seguros, domiciliaciones…
Normalmente, las cuentas bancarias con números rojos habituales, o con movimientos que indican que el solicitante se queda sin crédito antes de acabar el mes, hacen que el inversor deniegue el préstamo. Recibos de todos los préstamos y CIRBE El CIRBE, Central de Riesgos del Banco de España, es un registro en el que quedan reflejadas todas las deudas iguales o superiores a 6.000 € de cada persona. Esta es la mejor manera a la que podemos recurrir para vender en el mercado libre una vivienda con estas características y venderla a la vez a un precio muy superior al que tenga fijado por la propia ley. Dinero que ya nunca más recuperará. Esta celeridad pretendida genera un riesgo adicional y es el cambio de valor de la finca en el momento de la ejecución. Los descuentos, menos agresivos que hace años, pero todavía se pueden encontrar viviendas, generalmente de segunda mano aunque también muchos pisos a estrenar, con descuentos de hasta el 60%. En doce meses de funcionamiento, la entidad ha realizado 3,1 millones de ofertas, de las cuales, se han cerrado 800.000, es decir, un porcentaje de aceptación del 26%.
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