domingo, 16 de diciembre de 2018

Cuando se negaba la burbuja inmobiliaria

ofertas y condiciones inmobiliarias
Ojo, digo las ayudas y no las viviendas en sí porque Fomento se descuelga con que una cosa es que se deje de dar dinero para promover este tipo de pisos y otra muy distinta que no se sigan fomentando de otra manera. Ah, sí… ¿Cómo? Tal vez Urdangarín y la familia Ruiz-Mateos quieren aportar alguna donación con todo lo que han robado y yo sin enterarme. Si eres autónomo o empresario y te dedicas a alguna de estas actividades, seguramente tengas contratado a un asesor que te lleva las cuentas. A cambio reciben billetes de pequeño o mediano valor por ese importe, del que descuentan una cantidad en concepto de comisión. El intercambio de dinero se hace en persona, generalmente en la habitación de algún hotel de lujo, donde los delincuentes le entregan a la víctima un maletín con dinero falso y se marchan con el dinero legal de la víctima. En treinta casos fueron sus propios dueños quienes pusieron el piso a disposición pública tras pagar la correspondiente sanción, y los siete restantes fueron expropiados.

Así, aunque en Huelva no existe un censo oficial de demandante de VPO, se calcula que, por cada promoción municipal, se registra un ratio de tres solicitantes, frente a los 15 de años anteriores. Tampoco en Extremadura la VPO arroja buenas noticias, en muchos casos, por el alto coste. El Banco Popular vende 53 viviendas en "El Quirón" de Seseña desde 163.000 euros a través de su inmobiliaria Aliseda. El Banco CAM no se ha quedado atrás. Esos inmuebles pueden haber sido embargados por las administraciones públicas, entidades financieras, empresas o particulares. La cosa es tan alucinante que vendrán a jugar al golf, si es que les dan el permiso para hacer los campos, y no se enterarán dónde están. El PP, como el PSOE de otras maneras, se empeñan en que la burbuja se reactive. Reconoce que en el último trimestre de 2015 tuvo sensaciones que no tenía desde la burbuja. Dar comida a quien lo necesita o exigir justicia en relación a las prácticas de la banca es del todo legítimo, aunque a veces implique acciones ilegales.

¿Qué influencia ha tenido el 15M en este tipo de respuestas ciudadanas? -Ha sido determinante. Esto es la saturación. Además, durante el tiempo que transcurra desde que la vivienda se pone a la venta hasta que se materializa la misma, las condiciones del mercado inmobiliario pueden haber cambiado de forma substancial y obtenerse menos dinero del que se pensaba en un principio. Por ello consideró que al “ajustar el valor del suelo a su situación real y no a las expectativas derivadas de su clasificación y categorización urbanística, el nuevo régimen de valoraciones puede redundar, por un lado, en una menor tensión especulativa sobre el mercado de suelo en general y contribuir, de otro, a una menor repercusión de este factor en los costes de la promoción inmobiliaria”.

No obstante, aplicando al caso el dicho que reza que “para gustos los colores”, la Ley de Suelo fue objeto de varios recursos de inconstitucionalidad interpuestos por los Consejos de Gobierno de Málaga y de La Rioja, más de cincuenta diputados del Grupo Parlamentario Popular del Congreso y el Gobierno de Canarias, los cuales fueron posteriormente acumulados a los interpuestos contra el Texto Refundido de la Ley por parte de los mismos Consejos de Gobierno. Varios fueron los motivos jurídicos que dieron lugar a la interposición de sendos recursos, más sólo uno de los preceptos impugnados, el artículo 22 relativo a la tasación del suelo a efectos de indemnización por expropiación, ha sido recientemente declarado inconstitucional por la Sentencia del Tribunal Constitucional dictada en fecha 11 de septiembre de 2014.

La ansiada Sentencia no sólo valida la adecuación a Derecho de la Ley de Suelo, sino que confirma que los criterios básicos de utilización del mismo a los que se ha hecho referencia con anterioridad y, entre los que se encuentra la prohibición de la especulación urbanística, son rigurosamente constitucionales. El Tribunal Constitucional ha aceptado como propios los argumentos jurídicos del Abogado del Estado, avalando la previsión según la cual debe destinarse a la urbanización sólo el suelo “preciso para la satisfacción de las necesidades que lo justifiquen, impidiendo la especulación”, la cual se limita a reiterar lo dispuesto en los artículos 47 CE y 2.1 de la propia Ley que obligan a “utilizar el suelo conforme al interés general y la necesaria adecuación de la ordenación urbana al principio de sostenibilidad ambiental”. Por dicho motivo, y según afirma la Sentencia, el ejercicio de la competencia del Estado en materia de medio ambiente (artículo 149.1.23ª CE) permite exigir, a través de la Ley de Suelo, que deba preservarse el suelo rural de la urbanización como “norma común o directriz de la política de ordenación territorial y urbanística”.

Con esta Sentencia se entierran, pues, las esperanzas de quienes depositaron en el Tribunal Constitucional la ilusión de recobrar una norma que garantizara la posibilidad de valorar las expectativas del propietario en función de lo que el planeamiento urbanístico dispusiera que podría llegar a existir en un determinado suelo tras la aprobación de los correspondiente instrumentos de gestión urbanística y su pertinente ejecución.

Dicen que “no siempre llueve a gusto de todos”, y así ha venido sucediendo con la sucesivas normas aprobadas en materia urbanística, pero lo cierto es que la Sentencia del Tribunal Constitucional, justa para unos y bárbara para otros, aplaca, ahora sí, de forma definitiva, las voces reivindicativas de quienes, amparados en la confianza legítima que les otorgaba una norma anterior, adquirieron suelos a precios astronómicos pensando en la rentabilidad que podrían obtener de los mismos y, tras infortunio de la crisis y el cambio normativo, vieron desvanecer sus proyectos siendo inevitablemente arrastrados a una precaria, y en ocasiones silenciosa, situación económica, por ahora, sin solución.

Éste es, en resumen, el fin de una batalla no sólo jurídica, sino también política y social, que el tiempo se encargará de confirmar si servirá para afianzar las bases de nuestra ordenación territorial y urbanística o, contrariamente, confirmará la necesidad de diseñar políticas transversales en la materia que permitan garantizar la toma de decisiones teniendo en cuenta el impacto que las mismas pueden llegar a tener sobre el desarrollo social y económico del país. Las entidades financieras tienen una exposición de 88.000 millones de euros en suelo, que se ha convertido en el activo tóxico más preocupante de la banca. Y si no tienes en negro, y pides crédito, hmm, a ver cómo justificas la desaparición. Se sobrevaloraba ficticiamente los objetos de compra hasta un 120 % del precio, realmente pagado, para que incluso un crédito de un 80 % de este ficticio valor mercantil más o menos bastara para una compra del todo sin capital propio. No mucho después de que comprase su vivienda, el mercado inmobiliario de japón explotó. Otra ventaja es que los proyectos inmobiliarios podrían desarrollarse en mucho menos tiempo porque no tendrían que estar varios años muertos de risa en un cajón esperando las aprobaciones correspondientes, y ello aumentaría la riqueza de todos los implicados en la construcción (desde el promotor a los albañiles) al incrementar la velocidad de circulación del dinero.

Creo que la verdadera burbuja inmobiliaria no comenzó a finales de los 90, sino el día que alguien inventó una de las mayores estafas de la humanidad; las recalificaciones urbanísticas. El informe destaca también la situación de Baleares, con un gran aumento de las compraventas y de enclaves turísticos muy consolidados como Alicante y Canarias. La falta de pisos nuevos en venta, con una demanda fuerte y con capacidad de compra está impulsando de nuevo la construcción residencial: Servihabitat prevé que ese año se inicien 44.600 viviendas, un 10% más, y se terminen 50.800, un 12,5% más. Hay que tener una visión general. Claro que al ser dinero opaco, debe seguir siendo opaco. En el origen, suele haber una sociedad radicada en un paraíso fiscal. Esta forma de selección deriva en una dependencia muy fuerte del gobernado de los intereses de aquellos que lo han nombrado.

Un aspecto que mejora notablemente la rentabilidad sobre recursos propios obtenida por el promotor. Con un deficiente nivel de castellano, argumenta que no tiene “amigos ni otra persona de confianza en España”, y sugiere -para mi “seguridad”- iniciar los trámites a través de Airbnb. Todos los detalles cuentan, y el estafador lo sabe. De hecho, elEconomista se ha hecho eco de esta tendencia y ha explicado a sus lectores de la necesidad de las entidades financieras que han acumulado más inmuebles como consecuencia de la crisis de desprenderse de ellos para sanear sus balances, lo que en su opinión les está llevando a desplegar prácticas hipotecarias similares a las de antes de estallar la burbuja. Por un lado, deniegan el crédito a clientes particulares que quieren comprar una vivienda aunque presenten situaciones de buena solvencia. Cuando efectúa el ingreso y recibe las llaves, éstas no suelen abrir la vivienda que habían alquilado.

Estos casos forman parte de un estudio, elaborado que se puede consultar en el blog del metabuscador inmobiliario, donde se compilan las 10 estafas más habituales en el sector inmobiliario y se ofrecen consejos para evitar ser víctima de alguno de estos timos. El motivo de este comunicado es alertar a todas aquellas personas que se dedican al mundo inmobiliario, particulares, etc., para que no caigan en la trampa de esos individuos (los cuales no quiero catalogar como personas para no ofender al genero humano) que se dedican a estafar a la gente que intentan vender su casa o trabajan para poder comer. Existen varios grupos de mafias que repasan diariamente las paginas de ventas: foros inmobiliarios, a fin de hacerse pasar por acaudalados empresarios de diamantes afincados en Milán, París y otras capitales europeas que desean invertir. Se comunican mediante email o telefónicamente y conciertan reunión en las capitales mencionadas. Hay que ser torpe si no eres capaz de captar turismo para Medina como no sea jugando al golf.

Se esforzaron por romper la organización nacional y proteccionista de los mercados españoles y por someter la economía de España a la reglas del mercado europeo, es decir, a la libertad de circulación de capitales. Además, se iniciaron un 13% menos de estos pisos el año pasado, lo que reducirá el número de familias con menos recursos que podrá acceder a una vivienda. Otra máxima hoy desterrada es que la crisis inmobiliaria que comenzó en septiembre de 2007 no iba a afectar más que a la vivienda y no a otros mercados inmobiliarios, como el alquiler de oficinas, locales, naves o los centros comerciales. Mateo advierte que “lo que tenemos siempre que tener en cuenta es su rentabilidad por alquiler. Sea lo que sea, las cosas cambian para un sector de la economía. Mucho mas de lo que me saco por el alquiler de mi casa, lo pierdo mediante la depreciación de la vivienda en el mercado. El propietario inteligente de una casa es el que se la quita echando virutas; el comprador listo es el que no compra, alquila y desaparece durante varios años mas.

¿Qué tendría que ocurrir para que acabara la crisis inmobiliaria en España? La crisis inmobiliaria en España ya sucedió en este país en el periodo 1997-2006: ahora lo que estamos viendo es su corrección que es un hecho muy positivo. En caso de comprar el piso para alquilarlo, este gasto formaría parte de la inversión inicial. De esta manera, mientras que la media nacional se sitúa en los 339 euros para las viviendas colectivas, las viviendas unifamiliares pagan 1239 euros. Por otro lado nos encontramos con otra partida obligatoria que es la del seguro del hogar obligatorio. Para la modernización del país hacia Europa les pareció un precio imprescindible y tanto más necesario ante la crisis económica causada en los últimos años 70 y en el principio de los 80 por la fuerte subida del precio del petróleo. Ha ocurrido todo lo contrario. Pero, si actualmente no tienen donde vivir mientras se vende, ¿qué os asegura que podrán irse una vez salgáis de la notaría? La situación no pinta muy bien.

Pero aunque el piso estuviera vacío y disponible, está en una de las peores zonas de Málaga y como ya os dije es posible comprar en zonas igual de degradadas por menos. La inmobiliaria que lo tiene en venta ya no sabe qué hacer para encontrar un incauto que lo compre. Esto ha provocado que el precio del suelo urbano se haya encarecido considerablemente en los últimos meses. Imagen obtenida de la web Distrito Castellana Norte Imagen obtenida de la web Distrito Castellana Norte ¿Y qué pasa con los inversores? En este contexto de incremento de la demanda, curiosamente hay muchos inversores o promotores interesados en la entrada en suelo en gestión. Promociones Bilmo, otra empresa de Bueno, pagó en el mismo periodo 16 millones de pesetas, cuando en realidad tendría que haber satisfecho más de 172 millones. Tampoco confiés en que ninguna entidad bancaria, por grande y conocida que sea, se preocupe por tu integridad económica, porque no lo hacen. "El ajuste aún no ha acabado y va a ser largo y difícil.

Pero desde la adjudicación a la entrega de llaves, que suele ser por un período de año y medio, pueden pasar muchas cosas. La nueva normativa establece dos supuestos, dependiendo del tiempo transcurrido desde la primera adquisición. Es decir, algunos promotores, gestores de cooperativas o cooperativas exigen al comprador un dinero adicional al máximo permitido por la ley en negro en conceptos diversos, que van desde la mejora en las calidades al pago de una plaza de garaje extra. Normalmente la cantidad exigida suele oscilar entre los 12.000 y los 36.000 euros, según las asociaciones de consumidores. «Dinero negro» Ante este hecho, el comprador tiene dos opciones: o acepta el pago de dinero negro y obtiene la vivienda, «normalmente aún más barata que una del mercado libre»; o renuncia a ese inmueble. La única solución es una recapitalización masiva del sistema y el reconocimiento de las pérdidas lo que nos lleva al FMI que es algo que se quiere evitar; por esta razón el proceso va para varios años.

Los promotores son zombis actualmente, ¿qué porcentaje podrá sobrevivir? España ha de eliminar el 90% de capacidad productiva residencial que tenía en 2005-2006. ¿Las refinanciaciones son un engaño, una patada hacia adelante o una estrategia de quiebra escalonada? Las refinanciaciones, que son masivas en el sistema a través del crédito sub-stándard, son un reconocimiento que hacen los bancos que no pueden asumir la tasa real de mora que tiene porque les tiraría al precipicio, un reconocimiento de que, de decir la verdad, no son viables. El Banco Central Europeo amenaza con subir de nuevo los tipos de interés. Los precios de los pisos cayeron, por lo tanto, y las posibilidades de mercantilizar las casas, construidas por crédito, devinieron más inseguras. La política es: Todo lo que se puede urbanizar se declara urbanizable. Los mercados de finanzas asignan al país, antes el ascendido dentro de la UE, de momento un puesto en las filas de las naciones europeas en crisis. Pero todavía no es suficiente y aun es posible que la casa se la termine quedando alguien por bastante menos de lo que realmente vale.

A estas alturas casi todos los españoles saben que aquí, a diferencia de lo que ocurre en Estados Unidos, si con el importe que se obtiene de la venta en subasta de la finca hipotecada no hay suficiente para pagar la deuda, aquel que ha perdido la casa todavía sigue debiendo dinero al banco. Una medida que podría ayudar a evitar lo anterior es modificar los artículos 670 y 671 de la LEC en el sentido que el acreedor ejecutante en ningún caso se pudiera adjudicar el bien subastado por un importe inferior a la cifra que se le deba por principal e intereses. A su juicio, “todo ello determinará que no puedan producirse valoraciones muy diferentes para inmuebles similares, que es lo que ha venido sucediendo en el pasado”.

La intención del Ministerio ha señalado es “superar definitivamente la etapa de desregulación en la que la tensión ejercida por la especulación sobre el suelo llevó al precio medio de la vivienda por metro cuadrado a duplicarse en nuestro país, haciendo virtualmente imposible para muchos el acceso a una vivienda”. especulación suelo, ministerio vivienda, ministra vivienda, Reglamento de la Ley de Suelo, suelo, valor inmueble Entrada de TemasPrincipales | Ningún comentario » Vivienda crea una herramienta contra la corrupción urbanística Lunes, 9 de noviembre de 2009 Con el objetivo de dotar de transparencia a cualquier actuación urbanística, el Ministerio de Vivienda ha diseñado una herramienta web denominada Sistema de Información Urbana (SIU). Hasta finales de los años 80 y basados en este ratio, el mercado inmobiliario español estaba claramente infravalorado respecto a otros países. Lo reseña así la Guardia Civil, que el miércoles detuvo al hombre, E.R.M., de 41 años, por un presunto delito menos grave de estafa y que asegura que su forma de proceder es idéntica a la reflejada en otras denuncias. El conocimiento del comisario de que España había “fundado su crecimiento en maná falso”, es decir en el del boom del ladrillo, es, no obstante, el estilo de un sabelotodo ex post.

A los mercados a los que quiere “regresar” Málaga lo antes posible como buen deudor y a los poderes controladores del euro que acechan Málaga con su “paraguas” de rescate. Esta situación podría provocar un mayor incremento del precio de la vivienda ante la escasez de oferta de vivienda nueva. El FMI ha sido cómplice de las políticas de los bancos centrales y en ninguno de su reportes de los años 2006, 2007 y 2008 consta la preocupación del FMI por las burbujas inmobiliarias. Que en el funcionamiento de las ciudades se haga todo con menos agua. La normativa de valoración hipotecaria según la OM ECO 805/03 establece los requisitos mínimos que deben reunir las valoraciones hipotecarias en cuanto a documentación, comprobaciones, información de mercado mínima, métodos de valoración, etc. Las probabilidades de perder dinero son muy elevadas. Espero que los, denominados, "burbujuistas" no cometan la terrible equivocación de aconsejar este tipo de inversiones por cuenta propia.

Revalorizaciones del 100% en 3 meses son consecuencia de un golpe de suerte o simplemente son mentira. Siempre hay que tener en cuenta que cuando se está ganando en bolsa es porque hay gente que está perdiendo. Apunte 3: En bolsa no se ha ganado nada hasta que se finaliza la operación. Apunte 4: La gente que invierte en bolsa, y lo cuenta ,normalmente siempre expone las ganancias nunca las perdidas que, por norma general, suelen ser bastantes y cuantiosas. Apunte 5: Si fuera tan facil obtener rentabilidad en bolsa todos seríamos ricos. Apunte 6: Cuidado con la fiscalidad.

Que cada uno haga lo que quiera. Ahh, otra cosilla, no invierto en bolsa pero se más o menos de que va. El futuro es poco halagüeño. Se abaratan para las empresas despidos de aquellos dependientes que les parecen de sobra, para que se atrevan a volver a contratarlos porque ya es más fácil volver a deshacerse de ellos. De momento, el banco de España lanza este inquietante aviso para navegantes en su Informe de Estabilidad financiera, en el que dice que hay 181.000 millones de euros de “activos problemáticos” del ladrillo en la banca española, pero sobre todo, se reconoce que la opacidad es muy grande: El supervisor indica que “existen diferencias en la exposición de las entidades al sector de construcción y promoción inmobiliaria” pero advierte que es fundamental la transparencia en la información. Porque estos “paquetes” que te organizan es igual que los que van a Punta Cana, en la República Dominicana. Yo he estado hace poco, por razones de trabajo, en la República Dominicana. Timos inmobiliarios clásicos: cuidado con el soldado americano, la princesa de Burkina Faso y el mensajero Casero en el extranjero Como gancho se pone un precio bajo a un piso con muy buenas condiciones. El término sobrevaloración parece referirse a una supuesta práctica generalizada de las sociedades de tasación para hinchar el valor de las garantías de los préstamos hipotecarios. Muchas tendrán dificultades en hacer frente a la amortización de sus préstamos, otros tendrán problemas de tesorería y los menos fuertes se van a la quiebra, más culpable que fortuita.

LA CONSTRUCCIÓN: Ésta ha sido uno de los principales motores del crecimiento económico de los últimos 8 años usamos la mitad de todo el cemento gastado en Europa y fuente de una parte importante de los puestos de trabajo creados en el mismo periodo. Accedieron mediante subasta a un terreno con las condiciones del anterior equipo de Gobierno y ahora, no saben cuántas viviendas se podrán construir, si las podrán construir y a qué precio. Son factores que dan lugar a que se resienta la convivencia con el vecindario. Como en otros aspectos de las finanzas personales, creo nuevamente que mucha gente se pone en el punto de mira por pura ignorancia. Una tendencia apreciable en las ciudades es la creciente eliminación de las barreras entre lo público y lo privado. Si uno de los vecinos está en paro, López señala que en la LPH no se prevé legalmente una forma de actuar, de modo que los vecinos pueden recurrir a la vía judicial por no pagar las derramas, como si fuera un moroso.

“En esa situación, el vecino moroso puede tratar de negociar un plan de pagos con la Comunidad para tratar de obtener una quita o reducir la cuota y/o alargar el periodo de abono de lo adeudado, o que se le conceda un plazo de carencia -impago pactado par su posterior abono-. En total se han revisado el 76% del parque de viviendas protegidas de euskadi o lo que es lo mismo 45.595 inmuebles Fruto de estas inspecciones se han expropiado más de medio centenar de pisos y se han abierto 3.602 diligencias previas a personas acusadas de no residir en el mismo, intentar poner en alquiler o venderlo sin seguir las vías obligadas, como son comunicarlo a las instituciones por si quieres adquirir el piso. Aparte de los 12 ya multados, el consistorio tiene 62 expedientes en proceso de incoación. Por otra parte, Colau ha comunicado que dedicarán 3,5 millones de euros a la compra de pisos a través del mecanismo de tanteo y retracto –que da preferencia a la administración ante cualquier otro comprador a adquirir una vivienda por el mismo precio– para dedicarlos al alquiler social.

Como en otras estafas, un posible inquilino se muestra interesado en el inmueble sin ni tan siquiera visitarlo. Las viviendas terminadas eran absorbidas por la demanda. Es imposible para las arcas públicas salvar a los inversores de sus propios errores a la búsqueda de una rentabilidad mayor. Así, Danvila Pérez sostiene la descalificación de las viviendas “siempre será solicitada por el propietario o propietarios en cuestión” y que en ningún caso se podrá solicitar esta condición por parte de los futuros adquirientes así como de agentes inmobiliarios o abogados. No obstante, anuncia Rajoy, …que su gobierno no aceptaría que se dictase ‘desde fuera’ de qué modo se tuviese que sanear el presupuesto estatal, … una troica como en Grecia, Portugal o Irlanda, controlando las cuentas y los libros, no entraría por tanto en consideración.

En principio, los bancos podrían ganar dinero sólo con que el inversor pagase algo más del 20% del valor del suelo. El objetivo establecido por Colau es alcanzar una cifra de 1.000 viviendas iniciadas y 1.000 acabadas cada año. Los pisos sobrantes se malvenden, si es que se venden, con subastas forzosas y con un descuento de 20 % hasta 40 %. Contextualizando, las víctimas frecuentemente llevan a la espalda un largo camino de problemas económicos y de búsqueda de soluciones frecuentemente denegadas o infructuosas. Estos pisos jamás han sido habitados por nadie. Meses, meses y más meses en los que nos presentaron como lo más normal del mundo una anormalidad llamada Podemos. Lo mejor es que te hagas unos números con cada oferta y conozcas de primera mano lo que vas a pagar en concepto de intereses a tu entidad bancaria. Suele ser un error habitual pensar sólo en lo que pagarás al mes ahora. ¿Por qué se ha disparado su importe en los últimos años? Muchos propietarios han visto crecer el importe en su recibo del IBI de forma exponencial debido a la revisión catastral y al aumento de los tipos impositivos de los ayuntamientos.

Por esta misma práctica, estas calificadoras han recibido multas milmillonarias en EE UU. Cuando “el mayor proceso es­peculativo de la historia del capi­talismo”, según palabras de The Eco­nomist, quedó al descubierto, el sistema bancario quebró en cadena, también en España. Y también los grupos separatistas de Málaga y del País Vasco, de los que hablaremos más tarde, quieren quedarse de todas formas dentro de la UE y con el euro. Aunque lo hubiera costado ya algo al país antes del actual siniestro, los gobiernos centrales de Málaga, no importa el color político, siempre trataron la pertenecía de España a la UE como el camino de éxito nacional sin alternativa. Por otro, llegan a financiar hasta el 100% del valor de tasación de los inmuebles con plazos de vencimiento de hasta 40 años si el solicitante opta por comprar un piso o una casa de su propiedad. "Estamos repitiendo los mimos parámetros que nos llevaron a la crisis", advierte el abogado.

"Hoy", añade, "este porcentaje se acerca al 40% por la escasez de solares y por que vuelve a haber financiación". Los españoles queremos tener casa en propiedad y la cabra tira al monte”. A finales de 2006 saqué mi piso a la venta a 105 euros porque mi vecina lo había vendido ese mismo año a 100 y claro “los precios de los pisos nunca bajan”. Sin embargo, la ratio se encuentra este año en 0,34. A la vez, la demanda de alquiler de pisos aumentaba al no tener capacidad de compra los potenciales compradores, los bancos haber cortado el crédito y esperar algunos de los potenciales compradores de casas a bajadas de precios. La mentalidad de compra sigue fuertemente arraigada, como demuestra que el 20% de los que están de alquiler lo hace porque no se puede meter en un piso. Que no se flipen tanto porque no es lo mismo la recuperación económica del país que encontrar trabajo (o no perderlo) y que la economía en casa vaya tan bien como para cambiar ladrillos por ahorros.

Una cosa es querer comprar un piso y pensar que es la mejor opción para invertir y otra muy distinta tener ahorros y finalmente gastarlos en eso. ¿Qué más puede desear? Tiene un Parque Natural. En 1929, los precios fueron catapultados a la estratosfera con la ayuda de los "margin calls". Reconocer el precio de mercado real de los pisos significa reconocer que muchos bancos/cajas en nuestro país no son viables. "Rechazamos que el sector produzca otra vez 800.000 viviendas al año que queden vacías; es un desperdicio económico y social que el país no se puede permitir", El sector inmobiliario ha sido uno de los grandes protagonistas de 2008. Una vez fijado, se venderá a una persona que esté en un registro oficial como demandante de viviendas protegidas. Así lo anunció ayer la presidenta de la nueva Agencia Extremeña de la Vivienda, el Urbanismo y la Ordenación del Territorio, la exconsejera de Fomento, Leonor, que se mostró convencida de que esta actuación "va a cambiar sobremanera el mercado inmobiliario" de Extremadura.

Se trata de que sea la Administración la que compre esa vivienda para después vendérsela a los demandantes registrados. Si fuere inmueble, como en temas inmobiliarios ocurre, la propiedad pertenecerá al adquirente que antes la haya inscrito en el Registro, si bien, cuando no haya inscripción pertenecerá la propiedad a quien de buena fe sea primero en la posesión y faltando ésta, a quien presente título de fecha más antigua, siempre, se insiste, que haya buena fe. La Venta de Cosa Ajena Un supuesto parecido al de la doble venta es el de la venta de cosa ajena, la transmisión de bienes sin titularidad sobre los mismos. Así, el artículo.251.1 del Código Penal castiga a quién atribuyéndose falsamente sobre una cosa mueble o inmueble, la facultad de disposición de la que carece, bien por no haberla tenido nunca, bien por haberla ya ejercitado, la enajenara, gravara o arrendara a otro, en perjuicio de éste o de tercero.

Se regula en este precepto, asignándole una penalidad diferenciada, una figura específica de estafa para sancionar una conducta que, en los casos en que el perjudicado es la misma persona que adquiere, arrienda o en favor de la cual se constituye el gravamen, encajaría en las previsiones de la estafa genérica de no existir este artículo, y que, en esos casos, se caracteriza por una modalidad concreta de engaño, consistente en aparentar frente al perjudicado una facultad de disposición de la que se carece sobre el bien mueble o inmueble que se enajena, grava o arrienda. Ocultación de gravámenes Una tercera modalidad de estafa impropia la integra la disposición ocultando gravámenes o constituyéndolos después. El artículo.251.2 del Código Penal reprocha la conducta del que dispusiere de una cosa mueble o inmueble ocultando la existencia de cualquier carga sobre la misma y también del que venda una cosa como libre y la gravare, en perjuicio del adquirente o de un tercero. Es decir, del que vende bienes inmuebles, ocultando los gravámenes que sobre ellos existan, con conocimiento de su existencia y ánimo de obtener un beneficio, que produce un perjuicio económico a los compradores.

Requiere, como reiteradamente se dice por la doctrina: Que exista un negocio jurídico de disposición de un bien o de una cosa cualquiera, entendida ésta en su más amplio significado. Que a través del mismo haya sido transferido dicho objeto como libre de cargas cuando sobre el mismo pesaba un determinado gravamen. Que con conocimiento de tal gravamen se lleve a cabo la transferencia dicha silenciando esa existencia con la intención de que la transmisión tenga lugar, esto es con la intención de obtener un lucro. Que como consecuencia de todo ello se produzca un perjuicio o daño patrimonial al adquirente o a un tercero. Simulación de contrato Por último, el artículo.251.3 del CP castiga al que otorgare en perjuicio de otro un contrato simulado, entendido como aquel en el que hay una divergencia consciente entre la voluntad expresada y la interna del vendedor y que perjudica al comprador, al que evidentemente se le engaña, siendo por tanto el contrato que se formaliza plenamente una pura ficción al servicio del fraude, un negocio vacío que encierra una acechanza al patrimonio ajeno.

Pena de estos delitos En cuanto a la punición de estas conductas, los reos de estafa serán castigados con la pena de prisión de seis meses a cuatro años, si la cuantía de lo defraudado excediere de 400 €. A continuación te dejamos la página web de alguna aseguradora para que puedas calcular presupuesto de tu seguro de hogar y así comparar: Seguro de Hogar Mira si tienes cláusula de suelo En España hay millones de hipotecas que tienen cláusula de suelo, ya que es una cláusula que se puso muy de moda hace unos años en las hipotecas. La cláusula de suelo fija un tipo de interés mínimo independientemente de la cotización del EURIBOR. Ése es el dinero que pierde el vendedor si finalmente accede a presentarse en una segunda cita con el dinero en efectivo Como en todos los ámbitos de la vida, la pillería también está presente en el mercado inmobiliario.

Por ejemplo, en la compra de un inmueble de 150.000 euros, un 10% de ahorro supone 15.000 euros. Por encima del precio de mercado de alquiler de renta libre en la zona. En dicho momento, a pesar de que empezaban a existir indicios de que la economía entraba en una fase de recuperación, nuestro promotor no la divisaba por ninguna parte. Su Agente Inmobiliario debe recomendar un precio, pero además debe justificarlo con datos, realizando un Análisis Comparativo de Mercado. “Algunas tipologías de viviendas han hecho un importante ajuste de su valor, a otras les queda recorrido hasta llegar a un precio adaptado a la demanda y aún hay un tercer grupo de viviendas que, ni aún haciendo un ajuste importante, tendrán una salida posible al mercado”, afirma Gustavo Sáiz Robres, director de Tasaciones Hipotecarias. “Podemos decir que globalmente existe una sobrevaloración, es cierto, pero también se observa la tendencia, desde hace unos años, a un ajuste progresivo de valor”, añade Sáiz.

Y ante todo, exige que en tu contrato aparezcan cláramente la fecha de entrega, características/calidades que llevará tu vivienda y el precio definitivo. Llavero de una casa plateado. La compañía ha colocado prácticamente todos los pisos que tenía la venta en este enclave privilegiado. Ahora que se empieza a ver cierta recuperar el sector de la vivienda, muchos empiezan a comparar las diferencias que existen entre el comprador actual con el de los años del boom económico. Conviene negociar con las entidades la hipoteca antes de acudir a la subasta. Cargas sobre el inmueble Como refleja el art. La hipotética sobrevaloración solo se podría juzgar con información de mercado de la misma fecha. La coyuntura actual plantea dificultades añadidas respecto a épocas pasadas para identificar los valores de mercado. Tres de cada 10 manejaban un presupuesto entre 150.000 y 200.000 euros, mientras que el 40% manejaba un presupuesto entre 50.000 y 125.000 euros.

En un auto del sumario del 'caso ITV', al que ha tenido acceso Efe, la titular del juzgado de instrucción número 9 de Málaga encarga a la Agencia Tributaria que investigue, 'a los efectos fiscales oportunos', los negocios de la sociedad Máxima Grupo Inmobiliario, en la que también participó Josep Pujol Ferrusola, el único hijo del expresidente de la Generalitat no imputado. La juez, que cree que de esas operaciones podría desprenderse un delito contra la Hacienda Pública, basa sus sospechas en un informe que en junio pasado le remitieron el Servicio de Vigilancia Aduanera y Hacienda, en el que alertaban de que el matrimonio Pujol-Vidal invirtió en 2006 'dinero oculto' en negocios inmobiliarios. También, y en gran medida, existen otros factores económicos, cuales son: el de que, por el lado de la oferta, ésta es de suyo -naturalmente- limitada respecto al suelo disponible, y por el lado de la demanda el hecho del incesante aumento de la necesidad de viviendas, que desborda las posibilidades de la oferta, por ser éstas un bien de primera necesidad, vital, del que no puede prescindirse.

Si se unen a esto otros factores, como son el monetario (la repercusión del aumento del precio del dinero en los préstamos hipotecarios), el fiscal (gravámenes tributarios; desgravaciones y bonificaciones, subvenciones, etc) y, por si no fuera bastante, la realidad demográfica (el fuerte impacto de la inmigración, la generalizada incorporación de la mujer al trabajo, la demanda de la vivienda por los jóvenes, etc.), unido todo ello al aumento de renta disponible por los demandantes -que hallan en el suelo y la vivienda el más sólido y seguro sector donde invertir-; y esto ante una oferta de suelo urbanizado y de viviendas insuficiente, de ahí que la situación del mercado inmobiliario pueda calificarse de competencia imperfecta y que el precio de estos bienes esenciales no sea un precio de equilibrio, por exceso de la demanda respecto a la oferta.

La adopción de medidas jurídicas, tanto legislativas (se anuncia una nueva ley del suelo estatal, que sustituirá a la actual de 1998), como administrativas (planes territoriales y urbanísticos), han de completarse, así pues, con otras que, yendo al fondo del problema, respondan a la realidad económica y social, y que posibiliten el aumento de la oferta de suelo urbanizable, la agilización de los procesos de urbanización, la aplicación de instrumentos administrativos que movilicen el suelo inactivo, etc. Bien es cierto que también lo ha hecho en contra en una ocasión. Esperemos que la lógica se imponga y que se reconozca esta reserva en todo caso, como medio de defensa que asegure una correcta motivación del acto contra el que luego litigar. ¿Por qué el vendedor de unas acciones quiere un mayor precio que el valor que le ofrece hoy el mercado? ¿Porque el titular de un piso quiere un mayor precio que el de su tasación? Desde el momento en que poseemos algo comenzamos a sobrevalorarlo más que los demás, ¿Qué fallos cognitivos provocan este tipo de problemas en nuestra mente? A priori, un vendedor siempre quiere subir el precio y un comprador bajarlo, pero es parte de una negociación o estrategia, ambos saben que en realidad ese activo tiene menos o más valor de lo que piden.

Este recorte desde el punto de vista económico no es suficiente para muchos expertos y no se ha producido con la misma rapidez como en otros países que han sufrido la crisis, comolos anteriormente citados. Ante la falta de postores, es la entidad financiera quien se queda con la vivienda por el 50% de su valor. Costes finales Antes de llevar a cabo la subasta, habrá que hacer números y asegurarse de cuánto supondrá el coste final de la operación. Esto es más importante de lo que parece: imagínate que el propietario ha concedido a un tercero el usufructo (uso real) de la vivienda. indican que los profesionales del sector subrayan que este año todos los datos parecen acompañar a una mejoría: vuelta de la demanda, estabilización de los precios y mejora de las cifras macro. Era una verdad inmutable a la que recurrían a menudo los promotores, incluso la propia patronal, la APCE, con el fin de seguir alentando las ventas de pisos, sobre todo como inversión.

Vemos como después de la atención mediática por una inversión en concreto, se produce una fase de entusiasmo popular, seguida de una fase de avaricia, y finalmente de autoengaño, que provocan que cada vez haya más compradores peores informados que empujan los precios a niveles altísimos, muy por encima del valor intrínseco del bien. Pero en un momento dado se produce una toma de consciencia, y los precios empiezan a bajar. ¿Por cuánto hubiera podido venderla en 2008, en 2009 o en 2010? Mejor no pensarlo". Tal y como sucedía hace un año, quien vende ahora lo hace por necesidad. "Es verdad que las ventas han funcionado muy bien", aclaran. Es de hecho la regla general en el ITPAJD y en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. Posibilita que dentro de cincuenta años siga existiendo el cabo de Trafalgar, siga existiendo ese camino y no nos lo carguemos como pretenden con los famosos hoteles.

En Marzo del año 29, o sea unos 7 meses antes del famoso, o infame, martes negro, ya hubo advertencias de financieros que empezaron a temer que, como todas las burbujas de jabón, también la bursátil tendría que explotar. ["El banco de la Reserva Federal estadounidense aumentó en un 1% el tipo de interés y aconsejó a sus bancos que no concediesen créditos para invertir en la Bolsa —consejo del que se retractó poco después debido a que uno de los directores de la Reserva tenía intereses en el mercado de valores" (sic)] Si estas advertencias hubieron creado la debida alarma social, y si la Reserva Federal hubiera cumplido su cometido, la burbuja se hubiera estallado 6 meses antes y sus efectos colaterales no hubieron llegado ni a la mitad y se hubiera evitado en gran parte la Gran Depresión, que probablemente se hubiera quedado en una depresión pasajera a corto plazo. Es como cuando Bahía Sur era las tiendas de las instalaciones deportivas. Multiplicaron sus solares y zonas urbanísticas en tiempo récord y sanearon sus presupuestos comunales.

Este tipo de estafas inmobiliarias suele afectar a personas que están buscando viviendas en exclusiva y de alto precio. ¿Cómo evitar estos engaños? Busca el asesoramiento de un agente inmobiliario que demuestre ser profesional. Esto se ha frenado por la incertidumbre y se están produciendo negociaciones más sanas", indica. La presidencia Existen comunidades de propietarios donde los estatutos establecen que el cargo de presidencia rote cada año y ningún propietario pueda negarse a ejercer sus funciones, reguladas en el artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). El presupuesto actual contempla destinar 6 millones de euros a este objetivo, una partida que el nuevo gobierno quiere ampliar en un millón más, para poder llegar a las familias que en este momento no tienen ningún ingreso. Más allá de las medidas presentadas, la PAH ha lamentado que la alcaldesa no haya hecho mención a la ILP impulsada por la PAH, el Observatorio DESC y la Alianza contra la Pobreza Energética, ahora convertida en ley.

Habrá un paulatino aumento de morosos, con sus ejecuciones forzosas y sus resultantes subastas a la baja. El estallido de la burbuja inmobiliaria en España, cuando se produzca -la única incógnita es el momento exacto tendrá efectos desde malos a devastadores para la economía según la brusquedad de la caída de los precios en términos reales, con graves consecuencias para la salud del sistema bancario, la construcción, las inmobiliarias, la bolsa, el empleo, el consumo y las cuentas del Estado. Los más afectados serán: LOS BANCOS: En promedio, casi el 80% de los activos bancarios son hipotecarias. Reconocer que el principal problema de España no es Grecia, el euro o la señora Merkel. Por lo general, las cargas se restan a la valoración inicial del inmueble, y la cantidad resultante será el precio de salida en subasta.

Los mismos ocupas proceden de una itinerancia previa por las viviendas embargadas a la constructora Aifos en Añoreta. Los vecinos aguantan a regañadientes pagar por lo que otros han conseguido por el uso del allanamiento de morada, y del enganche ilegal de luz y agua, aunque reconocen que hasta ahora, los nuevos moradores no han protagonizado altercados, ni llevan una mala convivencia con ellos, más allá de que en su momento increparon a un vecino joven para que les ofreciera las llaves del portal. Sobre la luz y el agua, tanto Endesa como Hidralia (empresa municipal de aguas) poco han hecho por frustrar las canalizaciones que se han procurado pese a que han sido informados por la comunidad de la situación. Europa tiene que ayudar a la nación en sus esfuerzos de superar la crisis porque su resurgimiento de la recesión está en el “interés europeo”. El gobierno al principio sí recibe la confirmación de un crédito de 100.000 millones de euros para el apoyo de sus bancos. Pese a que fuentes como la sociedad de tasación Tinsa estiman que el precio de la vivienda se ha reducido en torno a un 30% desde el inicio de la crisis en el año 2008, lo normal es que la valoración catastral de los inmuebles se incremente, ya que puede pasar más de una década entre revisión y revisión.

Hace unos días me remitieron un cuestionario, de , rogándome que lo cumplimentara, como contribución a un artículo que, sobre las oportunidades que ofrecen las viviendas antiguas, están pensando escribir. El cuestionario, sin ser todo lo completo que podría – desde un punto de vista técnico – estoy convencido que, dada la experiencia desarrollada por este portal, si lo es desde el punto de vista de las inquietudes de los posibles compradores. Por este motivo me ha animado a trasladar mis respuestas integras a mi blog, por si puede servir a alguno de mis lectores. En ellas desarrollo someramente no solo unas conclusiones teóricas, especialmente una experiencia vivida en más de dos ocasiones. Confío en que les sirvan de algo COMO CUESTIÓN PREVIA: Entiendo que cuando hablamos de piso antiguo, nos referimos no solo a una vivienda con importante antigüedad (más de 30 años), también nos estamos refiriendo a que no ha sido rehabilitada por la propiedad para su venta.

Justamente la crisis económica acarrea una crisis del Estado español y de la estabilidad de sus instituciones. Si se expropia para construir infraestructuras, y nuestra concepción ético social lo encuentra tolerante y necesario ¿por qué no se traslada a política de suelo? Establecer límites temporales para la edificación de solares con derecho de tanteo y retracto por parte de la Administración. Establecer un porcentaje obligatorio de reserva del 40% de Vivienda de Protección Oficial en el suelo edificable. Por eso, el comprador puede contratar a un tasador independiente y pedirle que compruebe el valor de la vivienda para comprobar si se ajusta a los precios actuales de mercado “y verificar el estado en que se encuentra”, apuntan desde Foro Consultores. Verlo y revisar todos los rincones del inmueble es fundamental. La expresion derecho de prorrateo no se si tiene algun sentido..... Yo no soy muy partidario en la compra de pagar en B, pero varios de tus argumentos son falsos. Lo mejor que le puede ocurrir a España es acelerar el desmantelamiento del sector.

El defraudador va a un casino y compra fichas muy altas para jugar. El vendedor puede ahorrarse mucho más según las circunstancias, pues depende de lo que suponga en su declaración de la renta la plusvalía de capital y ello depende primero de la autonomía donde sea residente, del tiempo transcurrido desde la última inscripción en el registro y del precio indicado en la última transmisión. Para operaciones por encima del 70%-80%, sólo existe la posibilidad de acceder a la vivienda de una entidad financiera. Precisamente por esto y por el hecho de que las viviendas de los particulares son un 20% más baratas que las que están en manos de la banca, según asegura Duque, estos compradores están siendo bastante activos en este mercado, aunque también muestran interés por la obra nueva de las entidades financieras. ¿De dónde procede el dinero? De una herencia, una jubilación o simplemente, los ahorros de toda una vida. Nos encontramos con un poder judicial que en su mayoría ha mirado para otra parte.

los pagos en efectivo

No hay comentarios:

Publicar un comentario